路線価 (2023) 大分県別府市大字鶴見字大宮司589-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字鶴見字大宮司５８９番１
価格時点	2023 年
駅名	別府大学駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	729万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	729万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円／坪 1平米 3万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府市中心部の北方～北西方の丘陵地に広がる低層住宅地域である。需要の中心は別府市に地縁を有する自己利用目的の個人である。既存住宅地及びミニ開発による分譲住宅地が見受けられる状況にあり、街区の整然性が劣る地域が多いほか、市の中心部から距離を有しているが、地価水準が低位であることから需要は回復してきた。取引の中心となる価格帯は土地で６００万円～１０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は県道別府山香線以西の市北方～北西方郊外の住宅地域。需要者の中心は市内居住者であるが、周辺市域や温泉利用目的の転入も見られる。農地から住宅地域化した既成住宅地域やミニ開発等による分譲住宅地域が混在するが、狭隘道路が比較的多い。郊外部の熟成した住宅供給エリアとして価格水準も安定している。投資採算性から近年、アパート建設は少ない。取引の中心価格帯は土地が６００万～９００万円程度、新築戸建が２，６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする地域であり、アパートは見られるものの古い建物であり、現下の賃貸市場においてはアパート経営が成立し難いと認められるため収益還元法は適用しなかった。また既成市街地のため原価法も適用しなかった。比準価格は、類似性の高い取引事例を採用しており、不動産市場を反映した実証的価格である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパートは見られるものの古い建物であり、現下の賃貸市場においてはアパート経営が成立し難いと認められるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は近隣地域周辺や代替・競争関係の強い類似地域の取引事例を採用し試算されており、不動産市場を反映した実証的価格である。以上、自己使用目的の取引が中心であるので比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府大学駅西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字鶴見字大宮司５８９番１
標準地の範囲
東	180 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	13 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部から距離を有する地域であり、戸建住宅、アパート等が建ち並ぶほか、未利用地も残存する状況にある。今後当面の間、利用状況に大きな変化なく推移するものと予測する。 (2)狭隘道路に戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。アパートも見られるが古く、近年のものは見られない。新興住宅等も見られることから今後とも郊外の住宅地域として現状で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の基幹産業である観光業が回復しつつある中、住宅取得意欲は概ね堅調であり、特に環境良好な地域、利便性の高い地域では需要は強含んでいる。 (2)建築着工は、注文住宅はやや減少傾向だが概ね例年並み。賃貸住宅及び建売等は回復傾向にあり、特に分譲マンションの戸数の伸びが大きい。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。中心部から距離を有する既存住宅地域であるが地価水準が低位なことから割安感があり、需要は回復してきた。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｗ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字大宮司５８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,842 円／平米 11万5,188 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,842 円／平米 11万5,188 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,842 円／平米 11万5,188 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｘ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字大宮司５８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万640 円／平米 13万4,356 円／坪
推定価格 平米 坪	4万640 円／平米 13万4,356 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,705 円／平米 12万7,959 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｄ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字大宮司５８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,798 円／平米 14万4,796 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,113 円／平米 13万9,226 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,620 円／平米 12万1,066 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｃ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字大宮司５８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,947 円／平米 9万5,699 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,750 円／平米 11万4,884 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,325 円／平米 12万3,396 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情