路線価 (2023) 大分県別府市大字浜脇字神ノ木1202-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６
価格時点	2023 年
駅名	東別府駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	312万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	313万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円／坪 1平米 2万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府市街地の南方から西方近郊の既成住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人であり、当該地区外からの転入は少ない。浜脇地区のうちＪＲ線の南西側は街路が入り組むほか傾斜地も見られる地域であり、土地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は土地１２０㎡程度で３００万～５００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、別府市の市街地南部から西部にかけての住宅地域の範囲。主たる需要者は、同一需給圏内に地縁を有する個人である。標準地が存する市街地南部の住宅地域は、市街地の中心が以前の南部地区から北方へと移行した中で高齢化が進行しており、不動産取引は少ない状況にある。土地は、１５０㎡程度の画地で３００万円～５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。標準地周辺にはアパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため収益還元法は採用しなかった。よって本件では、地域的類似性を有する自己使用目的の取引事例を中心とする比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は既成住宅地域であり、比準価格は、広域的に取引事例を収集し、地域の類似性や代替性の高い取引事例を採用して試算しており、適正に求められた。収益面では、賃貸物件は見受けられず賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東別府駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	ブロック造:B その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の多い傾斜地の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６
標準地の範囲
東	150 m
西	10 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)バイパスの開通により交通アクセスが改善されたが、街路条件の劣る傾斜地上の既存住宅地域であるほか、近接する中学校も閉校したため需要が限定的であり、今後も地価はやや下落すると予測する。 (2)市街地南端の傾斜部に位置する既成住宅地域であるが、県道のバイパス道路の開通及び周辺市道の拡幅工事により交通利便性が向上しているため、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方経済は、コロナ禍の影響から弱さが残るなか個人消費は持ち直している。住宅投資は横ばい圏内であるが、分譲地に対する需要は底堅い。 (2)別府市の人口は、県全体と同様に減少傾向で推移している。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、観光業を中心に地域経済は回復しつつある。
地域要因
(1)傾斜部に小規模住宅が密集する住宅地域で街路条件も劣るほか、近接する中学校が閉校したため、需要は低調である。 (2)標準地が接面する市道は狭いが、近隣では県道のバイバス道路につながる市道の拡幅工事が行われたため、交通利便性が向上している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｌ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,176 円／平米 6万90 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,769 円／平米 8万8,498 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,094 円／平米 8万9,573 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,471 円／平米 11万655 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,233 円／平米 11万6,480 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,233 円／平米 11万6,480 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｋ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,307 円／平米 16万3,009 円／坪
推定価格 平米 坪	5万884 円／平米 16万8,223 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,109 円／平米 8万9,622 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｘ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,224 円／平米 15万9,429 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,224 円／平米 15万9,429 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,851 円／平米 8万8,769 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	別府Ｃ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,633 円／平米 17万699 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,362 円／平米 9万459 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情