路線価 (2023) 秋田県大館市御成町3-71-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 大館市秋田県大館市御成町３丁目７１番９外
価格時点	2023 年
駅名	大館駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円／坪 1平米 3万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧大館市の商業地域。需要者の中心は旧大館市に地縁的選好性を有する個人事業者及び法人である。市内の既存商店街は、郊外の大型店に顧客が流出しており、店舗の閉鎖も見られ、需給のギャップが顕著である。しかし、当地域は土地区画整理事業が進捗しており、かつ、核となるショッピングセンターがあるので、他の既存商店街とは一線を画している。中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は旧大館市内の商業地域のうち、比較的、新興の商業地域である。主たる需要者は大館市に地域的関係性が強い地元企業、個人事業者等である。新型コロナの影響は少ないと見られるが、低金利下にあっても新規店舗建設目的の土地取引は少ない。需要の中心となる価格帯については、土地区画整理事業地区内においても取引が少なく、また、画地規模も様々であることから把握することは困難であるが、既存商業地域に比較すると優位にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は既存建物の改築により新規の貸店舗が見られるが、大型店の駐車場を当てにして建築された店舗が多く、店頭に駐車場がないために借手がつかない物件もある。また、地域内は自用の建物が大半であり、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は総じて低い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小規模な店舗事務所については自用物件が主体であり、新規の店舗等の賃貸借は少ない。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、要因比較も適切に行われており、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ大館駅南方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	101.6 坪 (336 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	区画整理が進み店舗等が増加している商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大館市秋田県大館市御成町３丁目７１番９外
標準地の範囲
東	25 m
西	70 m
南	150 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	いとくショッピングセンターを核とする商業地域
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存建物の改築や街路の整備が進んでいるが、一般住宅が相当数混在しており商店街としての発展性には乏しい。よって、今後の地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)令和６年度完了予定の土地区画整理事業中の商業地域であり、事業進行に伴い店舗等の増加が期待される。地価は長期に及ぶ下落により、個人の需要も見込める価格帯に移行しており、安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外への出店は収束しているが、過剰な集積により既存商店街は空洞化が進み、空家・空地が目立っている。宅地需要は殆どない。 (2)令和４年８月実施の「大館市経済動向調査」によれば、全業種で売上げの減少の回答が減り、全体としては売上げの下げ止まりが見られる。
地域要因
(1)当地域では土地区画整理事業の進捗しているので、地価は横這いで推移している。 (2)総合大型スーパーを核にした商店街を形成している。近時は、区画整理事業により街路や店舗の整備が進捗しており、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４公大館Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大館市
地域	秋田県大館市御成町３丁目７１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,943 円／平米 10万5,604 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,943 円／平米 10万5,604 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３調大館Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大館市
地域	秋田県大館市御成町３丁目７１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,960 円／平米 10万5,660 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,960 円／平米 10万5,660 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調大館Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大館市
地域	秋田県大館市御成町３丁目７１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,152 円／平米 9万6,377 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,654 円／平米 7万8,200 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,536 円／平米 10万7,564 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調大館Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大館市
地域	秋田県大館市御成町３丁目７１番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,118 円／平米 8万3,040 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,079 円／平米 10万6,053 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情