路線価 (2023) 大分県別府市大字北石垣字才主955-57 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字北石垣字才主９５５番５７
価格時点	2023 年
駅名	別府大学駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,060 円／坪 1平米 4万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北石垣から鉄輪、内竈、亀川地区を中心とする住宅地域である。主たる需要者は別府市内在住の個人である。別府大学に近いため学生向けのアパ－トも見られるが、旧来からの在来住宅が多い。居住環境は今ひとつであるが、不動産需要の回復に伴い、地価は底を打った感がある。需要の中心となる価格帯は、土地で総額１，０００万～１，８００万円程度、新築の戸建住宅で２，５００万円前後のものが比較的多い。 (2) 同一需給圏は別府大学駅を最寄駅とする上人地区を中心とした既成住宅地域。需要者は市内一円のほか大分市や日出町方面に勤務する市民全般。隘路が不規則に連続する上人地区にあって近隣一帯は街区整然としたエリアとなっている。需要の中心となる価格帯は５０坪前後の画地で総額８００万円前後、新築戸建で３，０００万円以下と認められるが、昨今は区画割りを前提に不動産業者が取得するケースが増加、建売住宅は３，０００万円台が中心となりつつある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地につき原価法は適用できなかった。比準価格は信頼性の高い取引事例から試算し地域の市場性を反映し得た。別府大学に近いため学生アパートが見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。自用目的の取引が中心であることから、需要者の行動原理に即した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 学生向けアパートが多く見られる地域で収益物件に対する需要も認められるが自用目的の取引が中心である。本件では価格牽連性の強い取引事例を採用し得たことから比準価格の精度は高く、単価と総額の両面で市場性を反映した価格が得られた。収益価格は周辺に競合物件が多く、昨今の建設費上昇の影響もあって低く試算されている。以上、住宅地域につき比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府大学駅　西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	97.7 坪 (323 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等の中に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字北石垣字才主９５５番５７
標準地の範囲
東	250 m
西	180 m
南	90 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅や低層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、街路条件がやや劣り居住環境は今ひとつであるものの、需要は徐々に回復傾向にあり、地価は安定的に推移するものと予測される。 (2)別府大学の南側に形成された住宅街でコロナ禍により学生向けアパートの入居率が悪化、大学通り商店街の店舗も多く閉鎖した一方、街区が整然と配置されており戸建需要は堅調につき地価は上昇基調で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍にあって、住宅ニーズは賃貸から購入へとシフト傾向にあり、利便性の良好な地域では需要は安定している。 (2)令和４年の新設住宅着工戸数は持家は概ね横這いであるが、貸家が２割強、分譲が２割弱の増加を記録、前年同期を１割強上回る水準で推移している。
地域要因
(1)中心市街地からやや離れ、周辺の幹線道路からの連続性もやや劣ることから選好性は弱いものの、値頃感から需要は安定的に推移している。 (2)コロナ禍で学生向けアパートの入居率が悪化、商店街も閉鎖店舗が増加する一方、分譲地や建売住宅の販売価格は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｚ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字北石垣字才主９５５番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,931 円／平米 12万5,400 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,593 円／平米 12万4,282 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,526 円／平米 15万3,815 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｃ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字北石垣字才主９５５番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,781 円／平米 14万1,434 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,535 円／平米 13万7,315 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,253 円／平米 15万2,912 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｒ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字北石垣字才主９５５番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,930 円／平米 13万8,621 円／坪
推定価格 平米 坪	4万709 円／平米 13万4,584 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,260 円／平米 15万2,936 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｒ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字北石垣字才主９５５番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,678 円／平米 15万1,011 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,678 円／平米 15万1,011 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,658 円／平米 15万4,251 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情