路線価 (2023) 大分県別府市大字鶴見字新別府3055-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字鶴見字新別府３０５５番７
価格時点	2023 年
駅名	別府大学駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,573 円／坪 1平米 5万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府市中部市街地のうち、「実相寺」「新別府」「馬場」「鶴見」「北石垣」などの地区からなる圏域を中心にその周辺に及ぶ。特に、街路条件や環境条件がやや優る住宅地との代替性が高い。需要者は、市内に居住する所得水準が中程度の勤労者世帯が中心となる。すでに熟成度が高く開発余地は少ないが、規模の大きな画地を分割して分譲している物件も見られる。取引の中心的価格帯は、土地の単価にして１㎡５万円前後と思量される。 (2) 同一需給圏は、別府市中心市街地の北西方に位置する「新別府」地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は別府市内に居住・通勤する者である。画地規模の大きい企業の保養所や別荘の跡地を区画割した分譲地が多く見受けられ、住環境は良好であり需要は強含みである。取引の中心となる価格帯は、戸建住宅用地の場合で概ね土地１，０００万円前後が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のため、原価法の適用を断念した。また、自用の戸建住宅を中心とする地域であり、アパート等の賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法では、近傍類似の複数の信頼性の高い取引事例を採用して比準価格を求めており規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、現下の市場実態を反映している比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 造成後年月を経過しており原価法は適用できなかった。また戸建住宅を中心とする地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、多数の取引事例の中から類似性の高い取引事例を採用して求めており、市場性を反映した客観的・実証的価格が得られたものと判断する。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	別府大学　西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字鶴見字新別府３０５５番７
標準地の範囲
東	130 m
西	25 m
南	25 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模画地の分割等により土地利用度が緩やかに上昇すると予測される。住環境は良好で選好性も高い住宅地域であり、地価は微増傾向で推移すると予想されるが、金利動向や観光業等の地域経済を注視する必要がある。 (2)画地規模の大きな保養所や別荘を区画割した戸建分譲地が多く、良好な住環境である。今後も同様の分譲が見受けられる可能性があるが、当面の間、地域要因及び周辺利用状況に急激な変化なく推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（戸建住宅地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地需要はやや回復しているが、コロナ禍及び観光業の状況のほか、物価高や金利上昇による住宅地需要への影響を注視する必要がある。 (2)市の基幹産業である観光業が回復しつつある中、住宅取得意欲は概ね堅調であり、特に環境良好な地域、利便性の高い地域では需要は強含んでいる。
地域要因
(1)一部に、画地の分割や建物の建替は見られるが、近隣地域の地域要因に大きな変化はない。住宅地需要は底堅く、地価も小幅ながら上昇している。 (2)保養所や別荘の跡地が区画割され戸建住宅地として分譲されている。住環境良好であるため需要はやや強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｗ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字新別府３０５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,306 円／平米 9万274 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,751 円／平米 17万1,089 円／坪
標準価格 平米 坪	5万244 円／平米 16万6,107 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｗ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字新別府３０５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,424 円／平米 14万254 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,794 円／平米 17万1,231 円／坪
標準価格 平米 坪	5万778 円／平米 16万7,872 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｗ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字新別府３０５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,459 円／平米 17万3,429 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,721 円／平米 17万4,296 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,352 円／平米 17万9,688 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｄ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字新別府３０５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,803 円／平米 14万1,507 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,803 円／平米 14万1,507 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,009 円／平米 17万1,942 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	別府Ｄ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字新別府３０５５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,530 円／平米 22万6,560 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,941 円／平米 22万7,919 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,295 円／平米 16万9,581 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情