路線価 (2023) 大分県別府市大字野田字高平1108-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字野田字高平１１０８番１
価格時点	2023 年
駅名	別府大学駅 から 7500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	343万 円 (506 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,415 円 1平米 6,780 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	344万 円 (506 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,448 円／坪 1平米 6,790 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府市、大分市の市街化調整区域及び隣接市町を含む都市計画区域外に指定された圏域。需要者は圏域内の居住者とその縁故者にほぼ限定され、圏域外からの転入は殆どない。圏域内では生活インフラの整備が不十分な地域が多く、市街化調整区域では開発に対する法的規制が厳しいことから、土地需要は殆どない。不動産取引が極めて少ないため中心となる価格帯の把握が難しいが、近隣地域及び周辺では土地で２００～５００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は概ね別府市外縁部から山間部において農家住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は地縁を有する自己利用目的の個人と把握されるが、近年のワ―ケーションの機運もあり、自然を求めてＵターン、Ｉターンする個人も散見される。市街化調整区域であるため新規の住宅開発は皆無といえるが、太陽光事業用地としての開発が見受けられる。中心となる価格帯は規模により大きく差異があるため見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。アパート等の賃貸物件は皆無で賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。市街化調整区域につき積算価格も試算しない。自用目的の取引が支配的であり、既存集落地域では類似物件の取引価格水準を指標に意思決定を行うのが一般的であるため、市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 類似性、代替性を有する事例を採用して試算された比準価格は市場実態を反映し、説得力を有する。賃貸物件は皆無で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。また、農家住宅地域であることから原価法は適用しない。自用目的の取引が支配的であり、既存集落地域では類似物件の取引価格水準を指標に意思決定を行うのが一般的であるため、需要者の行動原理を適正に反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府大学駅　北西方
距離	7500 m
土地の状態
土地面積	153.1 坪 (506 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字野田字高平１１０８番１
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	90 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の山裾に位置する農家集落地域で生活関連施設への接近性が劣り、選好性は低い。開発行為が厳しく制限されるため土地需要は弱く、新たな建込みも殆ど見られないため、地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)別府市外縁部の農家住宅地域であり、過疎化を反映して地価下落傾向で推移してきた。市場的にコロナ禍の影響は軽微であると判断され、今後も同様の微減傾向にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万2,415 円 1平米 6,780 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万2,448 円 1平米 6,790 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万2,415円 1平米 6,780円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 2万2,514円 1平米 6,810円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万2,448円 1平米 6,790円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 2万2,514円 1平米 6,810円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大分市に次ぐ人口を有するが、県平均を上回るペースで減少が進む。新設住宅着工数は、持家は前年比減、貸家は前年並み、分譲マンションは増加。 (2)県内でも高齢化が早く進んだが、老年人口が頭打ちとなったことで高齢化率の上昇ペースは緩やかになりつつある。
地域要因
(1)郊外の農家集落地域で開発行為が厳しく制限されるため、土地需要は弱い。新たな建込みも見られず、地域要因に大きな変動はない。 (2)大きな地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｋ２２公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字野田字高平１１０８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,048 円／平米 6,771 円／坪
推定価格 平米 坪	3,678 円／平米 1万2,159 円／坪
標準価格 平米 坪	6,749 円／平米 2万2,312 円／坪
査定価格 平米 坪	6,820 円／平米 2万2,547 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｎ２２公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県別府市大字野田字高平１１０８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,350 円／平米 1万4,381 円／坪
推定価格 平米 坪	4,350 円／平米 1万4,381 円／坪
標準価格 平米 坪	6,621 円／平米 2万1,889 円／坪
査定価格 平米 坪	6,690 円／平米 2万2,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｇ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県別府市大字野田字高平１１０８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,245 円／平米 1万4,034 円／坪
推定価格 平米 坪	4,245 円／平米 1万4,034 円／坪
標準価格 平米 坪	6,696 円／平米 2万2,137 円／坪
査定価格 平米 坪	6,760 円／平米 2万2,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｗ２１調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県別府市大字野田字高平１１０８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,660 円／平米 2万2,018 円／坪
推定価格 平米 坪	8,325 円／平米 2万7,522 円／坪
標準価格 平米 坪	6,801 円／平米 2万2,484 円／坪
査定価格 平米 坪	6,870 円／平米 2万2,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	日出Ｈ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県別府市大字野田字高平１１０８番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,164 円／平米 1万7,072 円／坪
推定価格 平米 坪	5,601 円／平米 1万8,517 円／坪
標準価格 平米 坪	6,748 円／平米 2万2,309 円／坪
査定価格 平米 坪	6,820 円／平米 2万2,547 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情