路線価 (2023) 大分県別府市大字別府字小野5013 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字別府字小野５０１３番
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 9200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	121万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万745 円 1平米 3,250 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	120万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万678 円／坪 1平米 3,230 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は別府市街地の外縁に広がる中山間地に存する農家集落地域。集落から別の集落へ転居することは基本的に考えられないが、新規就農者にとって隣接大分市（市街化調整区域）や由布市（都市計画区域内外）の農家集落も検討対象となる。道路改良に伴い市街地とのアクセスは改善されているが、地縁血縁関係に基づく相対取引が通常で明確な取引水準は形成されていない。土地面積の多寡に拘わらず総額３００万円以下が成約可能な価格帯と認められる。 (2) 同一需給圏は、別府市南西部～南部の山間地域に所在する農家住宅地域、及びそれに接する由布市狭間町～庄内町の山間地域に所在する農家住宅地域一帯。典型的需要者は、同圏域に地縁的選好性を有する所得者層と判断する。過疎高齢化が進み居住人口が減少しつづけており、山間地域の農家住宅地の不動産取引市場は非常に弱い。取引件数が少ないため土地取引の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域に指定されているため自用目的の取引が前提となる。別府市山間部に加え、隣接由布市より価格牽連性の強い中山間の農家住宅地の取引事例を採用し得たことから比準価格の精度は高いと考える。収益価格は算定できず、近傍に農地転用や山林造成事例も見当たらないため積算価格も算定できなかった。以上より、信頼性の高い比準価格を採用し、市内調整区域に設定されている地価公示・標準地との価格均衡も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 山間部の農家住宅地域に所在するため原価法の適用は断念した。また、建物の賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用も行わなかった。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、他の標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅　南西方
距離	9200 m
土地の状態
土地面積	112.2 坪 (371 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字別府字小野５０１３番
標準地の範囲
東	300 m
西	135 m
南	250 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	18 m
面積	400 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)標高５００ｍ前後、由布市との行政界に近い中山間集落で、地勢が比較的なだらかなことからまとまった耕地が見られるが、高齢化に伴う農家人口の減少から宅地需要は極めて乏しく地価は今後も弱含みで推移すると予測。 (2)別府市山間部の農家住宅地域であり、居住人口及び世帯数が年々減少している。市街化調整区域であり外部地域からの転入はほとんど無いため、地価は今後とも減少傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万745 円 1平米 3,250 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万678 円 1平米 3,230 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万745円 1平米 3,250円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 1万778円 1平米 3,260円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万678円 1平米 3,230円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 1万778円 1平米 3,260円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年の新設住宅着工戸数は持家は概ね横這いであるが、貸家が２割強、分譲が２割弱の増加を記録、前年同期を１割強上回る水準で推移している。 (2)新型コロナ第８波が拡大している。雇用情勢は高水準の動き。住宅ローン金利はやや上昇している。消費者物価は海外情勢により上昇している。
地域要因
(1)道路改良に伴い市街地とのアクセスは改善されているが、中山間集落につき宅地取引は殆ど見られない。 (2)地域要因に格別の変動は無い。山間地域に所在するため、枝郷地域全体では居住人口が減少傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｚ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字別府字小野５０１３番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,422 円／平米 4,701 円／坪
推定価格 平米 坪	1,494 円／平米 4,939 円／坪
標準価格 平米 坪	2,918 円／平米 9,647 円／坪
査定価格 平米 坪	2,950 円／平米 9,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	0.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｘ２１公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字別府字小野５０１３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,614 円／平米 1万1,948 円／坪
推定価格 平米 坪	3,488 円／平米 1万1,531 円／坪
標準価格 平米 坪	2,991 円／平米 9,888 円／坪
査定価格 平米 坪	3,020 円／平米 9,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	由布Ｙ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県別府市大字別府字小野５０１３番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,703 円／平米 1万2,242 円／坪
推定価格 平米 坪	3,692 円／平米 1万2,206 円／坪
標準価格 平米 坪	3,560 円／平米 1万1,769 円／坪
査定価格 平米 坪	3,600 円／平米 1万1,902 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	由布Ｂ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県別府市大字別府字小野５０１３番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,274 円／平米 7,518 円／坪
推定価格 平米 坪	2,267 円／平米 7,495 円／坪
標準価格 平米 坪	3,080 円／平米 1万182 円／坪
査定価格 平米 坪	3,110 円／平米 1万282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	由布Ｕ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	由布市
地域	大分県別府市大字別府字小野５０１３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,640 円／平米 1万2,034 円／坪
推定価格 平米 坪	4,686 円／平米 1万5,492 円／坪
標準価格 平米 坪	3,160 円／平米 1万447 円／坪
査定価格 平米 坪	3,190 円／平米 1万546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情