路線価 (2023) 大分県別府市石垣東5-1258 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市石垣東５丁目１２５８番
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (1607 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,253 円 1平米 6万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (1607 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万923 円／坪 1平米 6万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は対象標準地を中心として、概ね東方２００ｍ、西方１．５ｋｍ、南方２．５ｋｍ、北方２．０ｋｍに及ぶ範囲と判定した。需要者はマンションデベロッパーが中心となる。利便性が高く、好条件の土地には県外資本のデベロッパーの投資も加わり、取引は活性化しつつある。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は５～８万円／㎡程度となっている。 (2) 同一需給圏は別府市内の分譲マンション需要が認められる圏域。需要者の中心は、県内外のマンション開発業者、不動産業者等である。住環境及び利便性が良好であるため、石垣地区は人気エリアの一つであり、分譲マンション素地取得の動きが見られるなど、堅調な需要が見られる。取引規模による差異が大きいが、１，５００㎡程度のマンション用地で総額１億円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内においてマンション適地と判断され、信頼性・規範性の高い取引事例を多数収集し得た。最有効使用を分譲マンション用地と判断した為、収益還元法は不適用とした。また、既成市街地であることから原価法の適用を断念した。開発法は開発業者の投資採算性に着目しており、実証的な価格と言える。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象地域と同じ石垣東地区内に位置する中層利用可能な規模の取引事例を主に採用し、マンション素地の事例を重視した上で試算したもので、実証性並びに規範性は高い。開発法による価格は、地域周辺のマンション販売動向を踏まえた上で、事業計画を検討した結果、比準価格と概ね近似した価格が得られた。以上により、実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅　北方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	486.1 坪 (1607 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層共同住宅に戸建住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市石垣東５丁目１２５８番
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	30 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理された商住混在の住宅地域。周辺では賃貸・分譲の中低層マンションが多く見られる。県外資本によるマンション投資もあり、好条件の土地には積極的な取引もみられ、上昇傾向と予測する。 (2)居住環境及び利便性が良好な区画整理済みの住宅地域である。好立地の物件には、高値取引が散見されるとともに、マンション開発も見られ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,253 円 1平米 6万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万923 円 1平米 6万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 20万7,947円 1平米 6万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 20万7,947円 1平米 6万2,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による観光需要の悪化も、まん延防止等重点措置の解除により好転の傾向あり。新規分譲マンションの着工もみられ、市街地地価はやや上昇。 (2)別府市の人口は県全体と同様に、やや減少傾向で推移している。金融緩和を背景に住宅着工は概ね堅調で、断続的に分譲マンションも着工している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変更はない。県外資本による新規マンション投資の動きもみられ、適地への需要がみられる。 (2)地域要因に特段の変動はない。住環境及び利便性は良好な地域である。高値での取引も見られるなど需要は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｕ２２公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣東５丁目１２５８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,443 円／平米 26万2,639 円／坪
推定価格 平米 坪	8万873 円／平米 26万7,366 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,032 円／平米 21万1,690 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｒ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣東５丁目１２５８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,927 円／平米 23万1,179 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,705 円／平米 22万7,139 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,490 円／平米 22万3,122 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｐ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣東５丁目１２５８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,799 円／平米 19万1,083 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,805 円／平米 23万775 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,983 円／平米 21万1,528 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｃ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣東５丁目１２５８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,954 円／平米 15万8,536 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,730 円／平米 17万1,019 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,147 円／平米 20万2,152 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	別府Ｕ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣東５丁目１２５８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,255 円／平米 21万5,733 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,148 円／平米 20万5,461 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,481 円／平米 20万9,868 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情