路線価 (2023) 大分県別府市北浜2-774-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市北浜２丁目７７４番３外
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円／坪 1平米 13万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は別府市中心部周辺、及び市内の幹線道路沿いの商業地域である。需要の中心は、店舗やホテル経営を行う県内外の法人や投資家等である。別府市中心商業地では、観光業における賑わいが戻りつつある現下、需要は回復しており、新規投資もみられる。なお需要の中心となる価格帯は、規模・用途・取引当事者の属性等によってまちまちであり、見出すのは困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、別府駅徒歩圏及び市内幹線道路沿いの商業地域。市内の商業地には広く価格牽連性が及ぶが、特に繁華性が高い幹線道路沿いの商業地との代替性が高い。主な需要者は、小規模物件については出店等を目的とした地元資本が中心となるが、稼働中の収益物件については相対的に高い投資利回りを求めて県外資本による高値取引も見られる。取引の中心的価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり１０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。比準価格は市内商業地域の取引事例を採用しており、市場性を反映した客観的・合理的価格である。収益価格は、中層の店舗兼事務所ビルを想定して試算したが、土地価格に相応する充分な収益が確保できないことから低位に試算された。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は商業地では注視すべき価格であるが、観光地のコロナ禍の収益状況、古い建物主体の駅前商店街等の賃料水準からは基準階賃料の把握が困難なため保守的な賃料設定にならざるを得ず、収益価格は相対的に低位となった。比準価格は中心部商業地及び主要幹線道路沿い商業地の取引事例より試算され、市場の実態を反映し実証的である。よって比準価格を標準に収益価格を関連づけ、他の商業地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市北浜２丁目７７４番３外
標準地の範囲
東	90 m
西	20 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)別府駅から東方の国道へと伸びる県道沿いに位置する商業地域である。隣接地域ではホテルが令和５年夏に開業予定であるほか、人通りが増える等観光業が回復しつつあり、今後は新規出店等が見込まれる。 (2)新型コロナは予断を許さないものの、感染対策のもと、国内観光客、インバウンドともに回復傾向にある。コロナ禍収束を見据えた投資の動きもあり、物価、金利動向への注視は要するが地価は上昇基調と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万6,146 円 1平米 14万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光業の回復を受け、店舗や観光施設に関連する新規投資意欲も戻りつつあるが、先行き不透明感も残る中、需要の大幅な拡大には至っていない。 (2)令和４年末にかけて国内旅行客は回復基調にある。一方でコロナ禍の長期化による中小零細企業の息切れ倒産を注視する必要がある。
地域要因
(1)隣接地域では金融機関の店舗建替や大型ホテル建設がなされる等の動きがあるほか駅前周辺は賑わいが戻りつつあり、新規投資意欲が回復傾向にある。 (2)標準地西方、駅前通りに地元金融機関が本店（６階建て）を建替え、令和５年３月にグランドオープン予定。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｐ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜２丁目７７４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,313 円／平米 26万8,821 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,339 円／平米 26万2,295 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,735 円／平米 41万5,680 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｄ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜２丁目７７４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,899 円／平米 19万8,026 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,395 円／平米 20万6,278 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,531 円／平米 39万5,169 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜２丁目７７４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,141 円／平米 31万4,536 円／坪
推定価格 平米 坪	8万110 円／平米 26万4,844 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,113 円／平米 43万3,460 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｃ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜２丁目７７４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,401 円／平米 34万8,456 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,550 円／平米 33万5,724 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,300 円／平米 46万526 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情