路線価 (2023) 大分県別府市北浜1-697-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市北浜１丁目６９７番２４
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,335 円／坪 1平米 6万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は別府市中心市街地の商業地域一帯である。主たる需要者は飲食店や料飲店を営む個人事業主等である。別府市内において新型コロナの影響を強く受けている地域の一つであり、不動産市場は停滞している。建物付きの規模がまちまちの取引が多く、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、別府駅周辺の小規模店舗が立地する商業地及び商住混在地の範囲である。主たる需要者は料飲店等の経営を目的とした市内外の個人事業主等である。長期化するコロナ禍であるが若手経営者を中心に新規開業や保有資産の改装等の動きも見られる。観光客の本格的回復に至っておらず、中心部歓楽街の取引は地元業者が主体である。取引の中心となる価格帯は、中古複合不動産の取引や規模の大小があって見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地につき原価法は適用できなかった。比準価格は規範性の高い事例を採用して求めており、価格水準を適正に反映し得たものと考えられる。収益価格は、現時点では投資に見合う賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。自用目的の取引が中心で、賃貸需要は総じて弱いことから、自用目的の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は商業地では注視すべき価格であるが、観光地のコロナ禍の収益状況、古い建物主体の歓楽街等の賃料水準からは基準階賃料の把握が困難なため保守的な賃料設定にならざるを得ず、収益価格は相対的に低位となった。比準価格は中心部商業地の取引事例より試算され、市場の実態を反映し実証的である。よって比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地と均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅　南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、料飲ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市北浜１丁目６９７番２４
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)別府駅前通り背後の小規模飲食店等が多く建ち並ぶ商業地域で、コロナ禍で集客が厳しい中、休業もしくは廃業した店舗も見受けられ、地価は下落傾向にある。 (2)個人事業主による小規模店舗が密集する歓楽街であり、コロナ禍で外出客減少傾向は続く。ワクチン接種の普及等により客足も回復傾向にあるがコロナ禍前の水準に至らず、暫くは地価も弱めの動きが続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 20万1,997円 1平米 6万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 20万1,997円 1平米 6万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光客数が回復傾向にある中、好立地の土地需要は高まっており県外資本による強気取引も散見される状況である。 (2)令和４年末にかけて国内旅行客は回復基調にある。一方でコロナ禍の長期化による中小零細企業の息切れ倒産を注視する必要がある。
地域要因
(1)歓楽街の収益性は未だ改善には至っておらず、地域内の土地需要は弱いままである。 (2)地域要因に顕著な変動はないが、人流の回復傾向と不動産投資との関連を注視する必要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｑ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜１丁目６９７番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,261 円／平米 14万9,633 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,596 円／平米 15万7,352 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,520 円／平米 18万243 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｋ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜１丁目６９７番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,538 円／平米 23万9,811 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,611 円／平米 24万52 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,379 円／平米 20万2,919 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｓ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜１丁目６９７番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,487 円／平米 15万6,992 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,909 円／平米 17万8,223 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,395 円／平米 20万6,278 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｄ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜１丁目６９７番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,899 円／平米 19万8,026 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,332 円／平米 20万6,070 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,332 円／平米 20万6,070 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	別府Ｉ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜１丁目６９７番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,061 円／平米 20万8,480 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,998 円／平米 20万8,271 円／坪
標準価格 平米 坪	6万692 円／平米 20万648 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情