路線価 (2023) 秋田県男鹿市船川港船川字鳥屋場1-280 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 男鹿市秋田県男鹿市船川港船川字鳥屋場１番２８０
価格時点	2023 年
駅名	男鹿駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	160万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1 円 1平米 6,050 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	161万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万167 円／坪 1平米 6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は男鹿市の住宅地域全域。需要者は市内に居住もしくは通勤する一次取得者が中心。市内の住商の集積は船越地区に集まる中、用途を問わず船川地区全体が衰退傾向で、当地域は更にアクセス道路の系統や勾配に難があるため、住宅需要は少ない状況である。地域内に未だ空地が見られ、長らく県有地の売却も進まず、需要の低迷が垣間見られるため、中心となる需要価格は見い出せない。 (2) 同一需給圏の範囲は、男鹿市内の住宅地域で、特に船川地区と代替性が認められる。主たる需要者は、男鹿市内に地縁的選好性を有する一次取得者である。当地域は古くに開発された住宅地域で、今後発展する可能性が低く需要も弱い。また、男鹿市の住宅需要は人口減少等の影響もあり、全般的に低迷している。２５０㎡程度の土地であれば１３０～１８０万円程度、同敷地規模の新築戸建住宅であれば２０００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自衛隊の官舎はあるが、それ以外は自用の戸建住宅が支配的で、民間のアパートも見られず賃貸市場が成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自用目的の取引が中心であるため、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺は自己使用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ男鹿駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	男鹿市秋田県男鹿市船川港船川字鳥屋場１番２８０
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	70 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	アクセス道路に難がある高台の住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)未だ空地が見られる古くに開発された住宅団地であるが、熟成しており当面は現状を維持と予測。人口減や立地の特性から住宅需要が好転する兆しが見えず、地価は下落傾向で推移すると予測。 (2)周辺の利用状況は戸建住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。地域まで通ずる街路の連続性がやや劣り需要も少ないことから、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1 円 1平米 6,050 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万167 円 1平米 6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1円 1平米 6,050円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 2万497円 1平米 6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万167円 1平米 6,100円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 2万497円 1平米 6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)男鹿市の過疎化は県平均より大きい中、住商の集積が進む船越地区以外は、地域の衰退傾向が進んでいる状況である。 (2)秋田市以外の市郡部では、人口減少等による影響が顕著に現れている地域と、影響が小さい地域とで二極化しつつある。
地域要因
(1)一般的要因に加え、アクセス道路に難があり、高台で起伏のある住宅地への需要は少ない。 (2)男鹿市の住宅需要の中心は船越地区で、船川地区は相対的にも需要が弱いことから、地価も下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字鳥屋場１番２８０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,148 円／平米 1万7,019 円／坪
推定価格 平米 坪	7,997 円／平米 2万6,438 円／坪
標準価格 平米 坪	5,668 円／平米 1万8,738 円／坪
査定価格 平米 坪	5,670 円／平米 1万8,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字鳥屋場１番２８０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,762 円／平米 2万5,661 円／坪
推定価格 平米 坪	6,637 円／平米 2万1,942 円／坪
標準価格 平米 坪	6,637 円／平米 2万1,942 円／坪
査定価格 平米 坪	6,640 円／平米 2万1,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字鳥屋場１番２８０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,666 円／平米 1万5,426 円／坪
推定価格 平米 坪	4,492 円／平米 1万4,851 円／坪
標準価格 平米 坪	5,887 円／平米 1万9,462 円／坪
査定価格 平米 坪	5,890 円／平米 1万9,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字鳥屋場１番２８０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,958 円／平米 2万9,615 円／坪
推定価格 平米 坪	8,545 円／平米 2万8,250 円／坪
標準価格 平米 坪	5,853 円／平米 1万9,350 円／坪
査定価格 平米 坪	5,850 円／平米 1万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情