路線価 (2023) 大分県別府市北浜3-818-177 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市北浜３丁目８１８番１７７
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 760m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,450万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,977 円／坪 1平米 8万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府駅徒歩圏、別府駅を中心に半径約８００ｍ内に位置する商業地域を中心とするが、市内の商業地には広く価格牽連性が及ぶ。特にホテルや旅館適地との代替性が高い。主な需要者は、ホテル経営等を目的とした県内外の資本が中心となる。なお、大規模物件については中央の大手資本等が参入しているが、不動産単体での取引でなく企業買収等によりホテルを取得するケースもある。取引の中心的価格帯は土地の単価にして１㎡６～９万円程度である。 (2) 同一需給圏は別府市中心部及びその周辺の幹線道路沿いを含む商業地域である。需要の中心はホテル開発を行う県内外の法人である。コロナ禍の影響を受け地価は下落に転じていたが、全国的にホテル旅館への投資意欲は旺盛で、知名度の高い別府への潜在的ニーズは高い。当該投資家は足元の稼働率は気にしておらず、更地に関しては需要回復を当て込んだ取得ファーストの動きも見られる。中心となる価格帯は取引規模・用途がまちまちで見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 造成後の期間が経過しており規範性に欠けるため原価法の適用を断念した。また、運営委託によるホテル経営は見られるが、旅館やホテルに係る純粋な不動産賃貸市場は未成熟なため収益還元法の適用を断念した。比準価格は、価格牽連性を有する別府市内の複数の商業地の取引事例を採用して求めており規範性が高い。以上より、前年価格からの変動要因を慎重に検討しつつ、現下の市場実態を反映している比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。比準価格は代替性の強い取引事例より検証し、市場性を反映し得たものと思料する。近隣地域は旅館やホテルの自己利用が主体で運営委託は想定できるものの、純粋な賃貸市場は形成されていないことから収益還元法の適用を断念した。よって、当該地域における不動産取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、周辺標・基準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅　東方
距離	760 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	旅館
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模観光ホテルの建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市北浜３丁目８１８番１７７
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	100 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	中層の旅館、ホテルの敷地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度の高い旅館街であり、地域要因に大きな変化は見込まれない。旅行支援や入国制限の緩和等により観光客は回復しつつあるが、依然として先行きは不透明であり、地価は当面は横ばい圏で推移すると予想される。 (2)コロナ禍の影響が強い地域であり足元の商況は弱含みと推測されるが、水面下では引き合いが多くなっていることを鑑みれば、インバウンド完全回復を見越した県外資本による取得競争が近く再開すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（中層の旅館、ホテルの敷地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,977 円 1平米 8万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旅行支援策等により観光客数に回復の兆しはあるものの、コロナ禍の状況のほか、物価高や金利上昇圧力の高まりを注視する必要がある。 (2)観光宿泊統計によると、コロナ禍前に比べた観光客は、日本人に限れば約８割の回復であるが、外国人はまだ０．２割の回復にとどまっている。
地域要因
(1)南側隣接地域では大手資本によるホテル投資が見られたが、本地域ではコロナ禍以降、新規投資が低迷し、地価下落が継続している。 (2)２０２２年４月にアパホテル別府駅前が別府駅西口（田の湯町）に開業。別府タワーは令和５年１月中旬まで大改修工事を行っている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｗ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜３丁目８１８番１７７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万157 円／平米 9万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,150 円／平米 22万1,998 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,394 円／平米 26万9,089 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｉ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜３丁目８１８番１７７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万423 円／平米 26万5,878 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,170 円／平米 31万7,938 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,212 円／平米 27万8,405 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｄ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜３丁目８１８番１７７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,899 円／平米 19万8,026 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,896 円／平米 20万4,628 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,933 円／平米 28万7,400 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市北浜３丁目８１８番１７７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,141 円／平米 31万4,536 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,950 円／平米 26万4,315 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,130 円／平米 29万4,664 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情