路線価 (2023) 大分県別府市幸町1116-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市幸町１１１６番２
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円／坪 1平米 7万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は別府市内の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要の中心は店舗・事務所経営を目的とした個人事業主や県内外の法人である。当該地域は新規出店が少なく、利用状況に大きな変化のない地域であるが、車両通行量は多いほか、中心部近郊に存するため需要は安定ないしやや強含んでいる。需要の中心となる価格帯は、規模によりまちまちであるが、土地で概ね１，０００万円～２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は別府駅から概ね東方５００ｍ・西方２ｋｍ・南方１．５ｋｍ・北方４ｋｍの幹線沿線に形成された商業地域を含む圏域となる。主たる需要者は県内及び近隣他県で物販・飲食等を展開する法人等と判断した。空地が乏しく周辺での取引は未だ少ないが、好立地の土地には潜在的な需要は見込まれる。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は５～９万円／㎡程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。別府市内の商業地域に存する類似性の高い取引事例より得た比準価格は、市場性を反映しており実証的である。収益価格は、土地価格に相応する充分な収益が確保できないことから低位に試算された。したがって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。近隣地域は低層建物が主となる地域で、高い賃貸収益性は見込めず、収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であることから原価法の適用を断念した。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	別府駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等のほか住宅等も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市幸町１１１６番２
標準地の範囲
東	300 m
西	120 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗や住宅が建ち並ぶ県道沿いの商業地域であり、利用状況等に特に変化はないが、別府市中心部近郊に位置しており、今後とも需要は概ね堅調に推移するものと予測する。 (2)市街地の幹線沿線の商業地域である。特段の顧客誘引施設等はないが、交通量は多い。空地が乏しく周辺での取引は未だ少ないが、中心市街地に近い幹線沿線で、潜在的な需要は見込まれ、地価は微増傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万6,379 円 1平米 7万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万6,379 円 1平米 7万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 23万2,412円 1平米 7万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 23万2,412円 1平米 7万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光業の回復を受け、店舗や観光施設に関連する新規投資意欲も戻りつつあるが、先行き不透明感も残る中、需要の大幅な拡大には至っていない。 (2)コロナ禍による観光需要の悪化も、まん延防止等重点措置の解除により、好転の傾向あり。環境等により、市場は二極化している。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はなく、新規出店等も見受けられないが、中心部近郊の県道沿いの商業地域として、需要は概ね堅調である。 (2)地域要因に特段の変更はない。空地が乏しく周辺での取引は未だ少ないが、中心市街地に近い幹線沿線で、潜在的な需要は見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｐ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市幸町１１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,292 円／平米 24万8,915 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,318 円／平米 24万2,389 円／坪
標準価格 平米 坪	7万498 円／平米 23万3,066 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｋ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市幸町１１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,647 円／平米 23万253 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,786 円／平米 23万713 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,786 円／平米 23万713 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,800 円／平米 23万759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市幸町１１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,118 円／平米 19万5,444 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,759 円／平米 23万623 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,916 円／平米 23万7,754 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｒ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市幸町１１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,209 円／平米 22万8,805 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,347 円／平米 22万9,261 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,539 円／平米 23万9,814 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情