路線価 (2023) 大分県別府市石垣東8-2353 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市石垣東８丁目２３５３番
価格時点	2023 年
駅名	別府大学駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,110万 円 (579 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,110万 円 (579 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円／坪 1平米 7万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は店舗や共同住宅等の立地に適した石垣地区及び周辺幹線沿いの商住混在区間。需要者の中心は個人事業主や地元法人のほか収益物件を物色する資産家・不動産業者等。近隣地域は土地区画整理事業が行われた石垣地区の中央を縦断する路線で中層共同住宅が多く見られるほか、低層の店舗や一般住宅も多く介在する区間となっている。需要の中心となる価格帯は３００～６００㎡程度の画地で、総額２，０００万円～５，０００万円程度と認められる。 (2) 同一需給圏は、別府市街地周辺の幹線道路沿線を中心とした商業地域であり、需要者の中心は、地元の個人事業主や法人、市内外の事業主、投資家等である。当該地域には幹線道路沿いに共同住宅や店舗ビルが建ち並んでおり、観光業の影響が少ない地域であるが、区画整理されているため直背後の住宅地含め石垣地区は選好性が高い。取引の中心となる価格帯は画地規模により様々であるが、概ね土地２，０００万～５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗等の自用目的に加え、共同住宅等の収益物件の取引も比較的多い。本件では価格牽連性の強い事例を採用したことから比準価格の精度は高く市場性を反映した価格が得られている。収益価格は競合物件が多いため賃料水準が頭打ちである一方、建設費上昇に伴い土地を購入してまで貸家を建築するメリットは低いことを示している。以上、実勢を反映した比準価格を中心に収益価格の低さも参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 区画整理事業施行区域であり再調達原価の把握が困難で、原価法は適用できなかった。類似性の高い取引事例を重視して得た比準価格は、市場性を反映しており実証的である。収益価格は、店舗兼共同住宅の建築を想定して試算しており収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	別府大学駅　南西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	175.1 坪 (579 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の共同住宅や店舗、住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市石垣東８丁目２３５３番
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	120 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)石垣土地区画整理地区の中央を縦断する生活幹線に面しており、新規出店の余地が乏しく土地取引は限られるが分譲マンションや共同住宅等の収益物件に対する需要は堅調であり、地価は当面上昇基調で推移すると予測。 (2)幹線道路沿いに店舗、共同住宅、住宅等が建ち並ぶ、区画整理された地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状の利用状況が維持されるものと見込まれる。需要はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万9,024 円 1平米 7万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万9,024円 1平米 7万2,300円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 23万2,742円 1平米 7万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 23万2,742円 1平米 7万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限解除や全国旅行支援等により観光客は回復しつつあるが、コロナ禍前（令和元年）の水準に及ばない状況が継続している。 (2)観光業の回復を受け、店舗や観光施設に関連する新規投資意欲も戻りつつあるが、先行き不透明感も残る中、需要の大幅な拡大には至っていない。
地域要因
(1)石垣東地区全域が商業地域に指定されマンション適地となっており、背後地との価格差は無くなりつつある。 (2)地域要因に変動はないが、店舗ビル、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、需要はやや強含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｐ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣東８丁目２３５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,292 円／平米 24万8,915 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,903 円／平米 24万4,323 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,890 円／平米 23万7,668 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｐ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣東８丁目２３５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,799 円／平米 19万1,083 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,596 円／平米 23万84 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,723 円／平米 24万422 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｈ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣東８丁目２３５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,091 円／平米 17万5,519 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,356 円／平米 17万6,395 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,812 円／平米 23万7,410 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｉ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣東８丁目２３５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,959 円／平米 19万8,224 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,821 円／平米 22万910 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,761 円／平米 25万466 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市石垣東８丁目２３５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,118 円／平米 19万5,444 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,829 円／平米 23万855 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,967 円／平米 24万1,229 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情