路線価 (2023) 大分県別府市船小路町48 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市船小路町４８番
価格時点	2023 年
駅名	別府大学駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,857 円 1平米 6万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,857 円／坪 1平米 6万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者の中心は、店舗、事務所等の立地を目的とする法人、個人事業者である。国道背後の準幹線道路沿いの商業地域で、集客力のあるドラッグストアが立地するほかは小規模店舗が中心であるが、国道１０号沿線及び石垣地区の地価上昇が近隣一帯に波及している。取引される画地規模や価格は様々だが、近隣沿線では２００㎡程度の画地で１４００万円前後が取引の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は、市内の幹線沿線及び準幹線沿線に位置する商業地域一帯である。需要者の中心は県外及び県内の法人や個人事業者である。コロナ禍にあって立地条件の優れる商業地への県外資本の投資が見られるが、旧来からの商業地域は飲食店の収益悪化による閉鎖も見られ回復は遅い状況にある。需要の中心価格帯は規模が様々で見出し難いが、概ね１㎡当たり６５，０００円～７５，０００円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇もあり、低位に試算された。商業地だが自用目的の取引が中心であり、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられるので比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であるため原価法は適用できない。比準価格は、価格水準が近い類似地域の取引事例より比較検討したため市場性を反映し妥当である。一方、地域内は小規模店舗が多く収益性が低いため収益価格は低位に試算された。市場では、収益性よりも他の不動産の取引価格との比較により意思決定されることが殆どであるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府大学駅　南方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市船小路町４８番
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	40 m
北	105 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の準幹線道路沿いの商業地域で、集客力のあるドラッグストアが立地するほかは小規模店舗が中心である。国道１０号沿線及び石垣地区の地価上昇が近隣一帯に波及しており、地価は安定的に推移すると予測する。 (2)国道背後の準幹線沿線の商業地域であり、ドラッグストアや小規模店舗が散見される程度で繁華性が低いため、コロナの影響は限定的で地価は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,833 円 1平米 6万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,833円 1平米 6万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用者所得の増加、行動制限の解除により、個人消費は全体として持ち直している。有効求人倍率も求人数の持ち直しにより、改善の動きが見られる。 (2)県外資本による投資案件が散見されるが、コロナの影響を受ける料飲店舗や旧来からの商業地の商況は芳しくなく市場はニ極化している。
地域要因
(1)集客力のあるドラッグストアが立地するほかは小規模店舗が中心だが、国道１０号沿線及び石垣地区の地価上昇が近隣一帯に波及し、市場は概ね安定。 (2)国道背後の旧来からの商業地域で、住宅色が比較的強いが、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市船小路町４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,352 円／平米 20万2,830 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,668 円／平米 20万7,180 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,457 円／平米 22万3,013 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市船小路町４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,838 円／平米 22万966 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,566 円／平米 18万7,007 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,234 円／平米 22万5,582 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｋ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市船小路町４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,710 円／平米 22万7,155 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,030 円／平米 22万4,907 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,000 円／平米 22万4,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｋ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市船小路町４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,647 円／平米 23万253 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,647 円／平米 23万253 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,705 円／平米 21万7,221 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情