路線価 (2023) 大分県別府市大字鶴見字砂原127-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字鶴見字砂原１２７番１外
価格時点	2023 年
駅名	別府大学駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億6,300万 円 (3917 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,833 円 1平米 6万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億6,400万 円 (3917 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,494 円／坪 1平米 6万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府市郊外で幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、県内企業のほか全国で事業を展開する法人である。温泉観光施設に近い幹線国道沿いに郊外路線型店舗が多く、集客力に優れているため、駐車場を確保出来る大規模地としての需要を有する。需要の中心となる価格帯は土地４，０００㎡程度で２億円～３億円程度である。 (2) 同一需給圏は画地規模の比較的大きな商業施設が立地可能な市内主要幹線道路沿線。需要者の中心は飲食、物販、娯楽等の沿道型サービス業を展開する法人。近隣一帯は傾斜地を走る幹線国道（九州横断道路）の直線区間で、同一路線のなかでも商業集積の進んだ区間となっている。画地利用規模はまちまちで統一性はないが、間口の広いことが必須条件となっており、大型商業施設の立地可能な３，０００㎡程度の平坦地であれば総額２億円程度が目安と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己業務目的の取引が主な地域であり、類似地域において多数の信頼性のある幹線道路沿い店舗用地等の事例を収集し得た。一方新規店舗の収益物件はなく、既存の貸店舗が一部見られる程度である。よって、商業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、不動産の需給動向も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 飲食店を中心に生鮮スーパー、自動車用品、家電量販店等が立地する区間で自用目的の取引が中心ながら事業用借地権の普及に伴い幹線沿いの売買事例は乏しくなっている。一方、画地規模の大きい商業地については、賃料水準の把握が困難である点も否めない。路線商業地であることから広域的な事例より検証した比準価格を重視するとともに収益価格の低さも参酌し、市内路線商業地に設定された標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府大学駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	1184.8 坪 (3917 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型店舗、ホテル等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字鶴見字砂原１２７番１外
標準地の範囲
東	290 m
西	100 m
南	160 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	80 m
面積	4000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	鉄輪温泉地区の玄関口で幹線国道沿いの路線商業地域
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉄輪温泉観光街の玄関口である国道沿いに観光関連施設等が建ち並ぶ商業地域であり、コロナ禍の影響を受けたが、個人消費及び観光は持ち直しているため、地価は今後もやや上昇すると予測する。 (2)鉄輪温泉街に隣接した区間でコロナ禍で消失したインバウンド需要は依然回復しないものの、閉鎖した観光施設跡地に大手外食チェーンが進出したほか、道路改良に伴う代替地需要もあって地価は上昇基調に転じている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万6,130 円 1平米 6万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 22万841円 1平米 6万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 22万841円 1平米 6万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響により減少していた観光客は増加し、個人消費及び観光は持ち直しており、商業施設に対する投資は概ね横ばい状態にある。 (2)行動制限解除や全国旅行支援等により観光客は回復しつつあるが、コロナ禍前（令和元年）の水準に及ばない状況が継続している。
地域要因
(1)個人消費及び観光は持ち直しており、路線型商業施設に対する投資需要が増加している。 (2)鉄輪温泉街に隣接した商業集積の高い区間で、西側隣接区間の拡幅改良工事による代替地需要もあって複数の新規店舗の立地が認められる。
個別的要因	(1)観光関連施設が閉店したが、すぐに全国チェーンの飲食店舗が立地した。 (2)公簿「雑種地」の筆を「宅地」に地目変更した結果、地積が若干増加した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｋ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字砂原１２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,368 円／平米 22万6,025 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,368 円／平米 22万6,025 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｗ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字砂原１２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,809 円／平米 23万789 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,809 円／平米 23万789 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,800 円／平米 23万759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	西
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｓ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字砂原１２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,651 円／平米 16万840 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,521 円／平米 17万6,940 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,901 円／平米 22万1,175 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｒ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字砂原１２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,608 円／平米 55万806 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,209 円／平米 48万9,979 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,520 円／平米 22万6,527 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	21 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情