路線価 (2023) 大分県別府市大字鉄輪字風呂ノ本186外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字鉄輪字風呂ノ本１８６番外
価格時点	2023 年
駅名	別府大学駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円／坪 1平米 5万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は別府市内の温泉観光地域及び市街地近郊の小売店舗を中心とする商業地域。需要者の中心は、土産物店・飲食店等を営む地元の個人事業者等である。近年新規出店は見られず、観光客は増加しているが投資需要は停滞している。需要の中心となる価格帯は土地２７０㎡程度で１，４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は鉄輪温泉街及び九州横断道路や県道別府山香線沿いの商業地域。鉄輪温泉街は路地に面して規模の小さい旅館が立地するほか観光客の利用をあて込んだ飲食、土産店等が密集するエリアとなっている。需要者は観光関連業種を中心とする地場法人等で需要の中心となる価格帯は３０坪前後の小規模画地で総額５００万円程度と認められるが、鉱泉地を擁した画地規模の大きいホテル適地は稀少性が高いことから県外資本が高値で取得する可能性も考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己業務目的の取引が主な地域であり、類似地域において多数の信頼性のある店舗用地等の事例を収集し得た。一方周辺地域には店舗等の賃貸物件はなく、賃貸市場が熟成していないため収益還元法は採用しなかった。よって、商業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 観光ホテルや旅館といった物件は経営譲渡や隣地併合が中心、飲食や土産品店等の小規模物件は自営を前提にした取引が中心である。なお、温泉街には古くからのアパートも見られるが、従業員社宅を兼ねる物件が多く単独で売買されるケースは稀につき収益価格は求められなかった。自用を前提とする小規模画地を中心とした観光商業地であることから実勢を反映した比準価格を採用するものとし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府大学駅西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	旅館
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旅館、土産品店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字鉄輪字風呂ノ本１８６番外
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	鉄輪温泉地区温泉湯けむり重点景観計画区域
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)個人消費及び観光は持ち直しているが、小規模店舗が多い温泉観光街であり、設備投資需要の回復が遅いため、地価は今後も横ばいで推移すると予測される。 (2)「別府地獄めぐり」に隣接した湯治場の流れを汲む温泉街で、コロナ禍で減少した観光入込客は行動制限解除と全国旅行支援で回復しつつあるものの観光業種の土地需要は低迷しており地価は当面横這いで推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響により減少していた観光客は増加し、個人消費及び観光は持ち直しており、商業施設に対する投資は概ね横ばい状態にある。 (2)行動制限解除や全国旅行支援等により観光客は回復しつつあるが、コロナ禍前（令和元年）の水準に及ばない状況が継続している。
地域要因
(1)小規模な観光施設への需要は停滞している。また上記の影響により大衆演劇場が閉館し更地の状態にある。 (2)湯けむり景観で知られる温泉観光地でコロナ禍で廃業した老舗の観光施設を県外資本が取得、更地化されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｋ２２公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鉄輪字風呂ノ本１８６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,310 円／平米 17万9,549 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,839 円／平米 18万7,910 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,299 円／平米 16万9,594 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鉄輪字風呂ノ本１８６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,001 円／平米 16万8,609 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,210 円／平米 17万2,606 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,737 円／平米 17万4,349 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｕ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鉄輪字風呂ノ本１８６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,255 円／平米 21万5,733 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,148 円／平米 20万5,461 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,277 円／平米 16万9,522 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｄ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鉄輪字風呂ノ本１８６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,899 円／平米 19万8,026 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,896 円／平米 20万4,628 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,013 円／平米 17万1,955 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	別府Ｐ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鉄輪字風呂ノ本１８６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,963 円／平米 21万8,074 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,928 円／平米 21万4,652 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,058 円／平米 21万5,082 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情