路線価 (2023) 大分県別府市亀川四の湯町919-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市亀川四の湯町９１９番１
価格時点	2023 年
駅名	亀川駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,333 円／坪 1平米 4万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は別府市内の準幹線沿いの在来商業地域である。需要者は地縁を有する限定された個人事業者が中心で、その傾向に変化は見られず店舗経営者の高齢化、売上不振などから需要は全般に弱く、店舗の閉鎖も見られ、駐車場不足もあって需要は弱含みである。域外からの新規転入が見込みにくい地域であり中心となる価格は見出し難く、近年住宅目的での取引割合が増えている状況である。 (2) 同一需給圏は、近隣住民を顧客層とする市内の旧来からの商業地域一帯。需要者の中心は地元の個人事業者である。近隣一帯は個人経営の小規模店舗が中心で多くの日用品を揃え集客力のあるスーパー等がないため、顧客流出による繁華性の低下、商況低迷で不動産市場は低調である。取引される画地規模や価格は様々だが、近隣沿線では２５０㎡程度の画地で１３００万円前後が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地につき原価法は適用できなかった。比準価格は信頼性の高い事例を採用して求めており、価格水準を適正に反映し得たものと考えられる。近隣地域では自用目的の取引が中心で、賃貸需要は総じて弱いことから、自用目的の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇もあり、低位に試算された。商業地だが自用目的の取引が中心であり、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられるので比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀川駅　南方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、一般住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市亀川四の湯町９１９番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	300 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	26 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗が密集する亀川四の湯町の商店街で、商業背後地は狭隘道路が連続する選好性の劣るエリアであるため、顧客も頭打ちで住宅地に移行しつつあり、地価は依然下落傾向で推移するものと思料する。 (2)個人経営の小規模店舗が中心の旧来からの商業地域である。多くの日用品を揃え集客力のあるスーパー等はなく、顧客流出による商況低迷で不動産市場は低調であり、地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,986 円 1平米 4万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光客数が回復傾向にある中、好立地の土地需要は高まっており県外資本による強気取引も散見される状況である。 (2)雇用者所得の増加、行動制限の解除により、個人消費は全体として持ち直している。有効求人倍率も求人数の持ち直しにより、改善の動きが見られる。
地域要因
(1)駐車場が不足した近隣型の商店街で特に大きな変容は見られず商況はかなり厳しい状況にある。 (2)個人経営の小規模店舗が中心で、多くの日用品を揃え集客力のあるスーパー等がないため顧客流出が進み、商況は低迷し、市場も低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｓ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市亀川四の湯町９１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,651 円／平米 16万840 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,468 円／平米 17万6,765 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,599 円／平米 16万3,974 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｓ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市亀川四の湯町９１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,428 円／平米 17万21 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,072 円／平米 17万5,456 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,232 円／平米 16万2,761 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｕ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市亀川四の湯町９１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,255 円／平米 21万5,733 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,148 円／平米 20万5,461 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,363 円／平米 16万3,194 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｚ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市亀川四の湯町９１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,453 円／平米 11万3,902 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,419 円／平米 11万3,789 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,960 円／平米 16万1,862 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情