路線価 (2023) 秋田県男鹿市船越字内子1-129 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 男鹿市秋田県男鹿市船越字内子１番１２９
価格時点	2023 年
駅名	船越駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	465万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	465万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円／坪 1平米 1万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は男鹿市及び潟上市天王地区の住宅地域全域。需要者は市内に居住もしくは通勤する一次取得者が中心。市内全体が過疎化のため全般的な住宅需要は低迷していることから、当地域も幾分弱いが、教育や商業等の利便施設に近く、住宅品等も良好であるため、市内では比較的安定した住宅需要が見られる。土地は４００～５００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円台前半が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は、男鹿市内の住宅地域で、特に船越地区と代替性が認められる。需要者は、男鹿市内に居住する個人等の一次取得者が中心である。人口減少等が著しい男鹿市の住宅需要が全体的低迷している中、当地域は利便性が高い船越地区の住宅地域で、住宅需要も一定量見込まれる。３００㎡程度の土地であれば４００～４５０万円程度、同敷地規模の新築戸建住宅であれば２０００万円台前半が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅が中心で新規のアパート建築も見られず賃貸市場が成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自用目的の取引が中心であるため、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃料水準の把握が困難なため、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ船越駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	男鹿市秋田県男鹿市船越字内子１番１２９
標準地の範囲
東	180 m
西	350 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	21 m
面積	315 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	各種利便施設に比較的近い住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅団地で、当分は現状利用のままと予測。人口減や地域経済の低迷から市内の住宅需要は弱いが、各種利便施設に徒歩圏内の当地域は、市内では住宅選好性は高いため、地価は安定傾向と予測。 (2)周辺の利用状況は戸建住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。船越地区は市内の他地区と比べ、一定の引き合いがあることから、地価は今後安定的な状況が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)男鹿市の過疎化は県平均より大きい中、住商の集積が進む船越地区以外は、地域の衰退傾向が進んでいる状況である。 (2)秋田市以外の市郡部では、人口減少等による影響が顕著に現れている地域と、影響が小さい地域とで二極化しつつある。
地域要因
(1)過疎化から需要層の絶対数が少ないため旺盛な住宅需要はないが、他の地域より利便性や住宅品等で優位性のある当地域内に対する住宅選好性は高い。 (2)船越地区は利便性が高く、比較的住宅需要が見込まれる地域である。よって、地価も下落から横ばい傾向に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公男鹿Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船越字内子１番１２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,168 円／平米 4万3,533 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,038 円／平米 4万3,104 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,595 円／平米 4万4,945 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船越字内子１番１２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,009 円／平米 2万9,784 円／坪
推定価格 平米 坪	8,603 円／平米 2万8,442 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,215 円／平米 4万3,689 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公男鹿Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船越字内子１番１２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,834 円／平米 6万5,571 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,638 円／平米 6万4,923 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,844 円／平米 4万9,074 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船越字内子１番１２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,611 円／平米 4万4,998 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,611 円／平米 4万4,998 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,032 円／平米 4万6,390 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情