路線価 (2023) 大分県別府市大字南立石字川原端2057-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字南立石字川原端２０５７番１外
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,370万 円 (570 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,370万 円 (570 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,715 円／坪 1平米 5万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府市内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、店舗用地や事務所用地を求める県内外の法人である。車での寄り付きが不便な地域であることや事業用借地の普及もあって、路線商業地の取引は比較的低調である。事業形態により規模及び取引総額がまちまちであるため、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、別府市中心部近郊から郊外にかけての商業地域及び商住混在地域の範囲。需要者は、店舗等の所有を目的とする県内外の事業者が中心である。新型コロナによる影響を受け、需要は縮小していたが、その影響が徐々に緩和される中で、別府駅周辺や幹線道路沿いでは、高値の取引が見受けられ、需要が回復しつつある。需要の中心となる価格帯は、画地条件により異なり総額では見いだせないが、単価的には５万円～７万円台／㎡である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己業務目的の取引が主な地域であり、類似地域において多数の信頼性のある幹線道路沿いの店舗用地等の事例を収集し得た。一方新規店舗の収益物件はなく、既存の貸店舗が一部見られる程度である。よって、商業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸物件が混在する商業地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。主たる需要者は、立地条件を満たす地域の地価相場を重視して売買の意思決定を行っており、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	172.4 坪 (570 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字南立石字川原端２０５７番１外
標準地の範囲
東	210 m
西	50 m
南	110 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	27 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には大規模温泉観光ホテルが所在するが、勾配があり屈曲している幹線県道沿いの路線型商業地域である。個人消費及び観光は持ち直しており、地価は今後も横ばいで推移すると予測される。 (2)勾配のある屈曲した県道沿いのため、通行車両からの寄り付きが悪い面はあるが、新型コロナの影響が徐々に緩和され、地域経済が回復しつつある中で、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万9,021 円 1平米 6万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響により減少していた観光客は増加し、個人消費及び観光は持ち直しており、商業施設に対する投資は概ね横ばい状態にある。 (2)新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、基幹産業の観光業を中心に地域経済は回復しつつあり、立地の優る商業地を中心に需要が見込まれる。
地域要因
(1)背後に市内屈指の観光ゾーンである観海寺温泉を擁し、交通量も多いが、車での寄り付きが不便であるため土地需要が弱い。 (2)郊外に位置し、屈曲した県道沿いのため、商業地域として不利な面はあるが、地域経済が回復しつつある中で、地価は安定してきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｋ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字南立石字川原端２０５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,647 円／平米 23万253 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,647 円／平米 23万253 円／坪
標準価格 平米 坪	6万41 円／平米 19万8,496 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｐ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字南立石字川原端２０５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,292 円／平米 24万8,915 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,465 円／平米 24万2,875 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,923 円／平米 19万8,105 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字南立石字川原端２０５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,118 円／平米 19万5,444 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,829 円／平米 23万855 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,991 円／平米 19万8,330 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｘ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字南立石字川原端２０５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,374 円／平米 21万6,126 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,036 円／平米 24万4,763 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情