路線価 (2023) 大分県別府市野口中町1446-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市野口中町１４４６番１外
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,999 円 1平米 7万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,999 円／坪 1平米 7万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、別府市中心部周辺から近郊にかけての商業地域及び商住混在地域の範囲。需要者は、地元資本の事業者が中心であり、市外法人も考えられる。標準地が存する県道沿線は拡幅工事により利便性が向上しており、中心部への接近性も優るため、新たな店舗等の立地が期待される。需要の中心となる価格帯は、画地条件により異なるため総額では見いだせないが、単価的には６万円～８万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は別府市中心部周辺の商業地域である。近隣地域内における県道の４車線化拡幅が完了したが、画地規模が小さめであることなどから、県外資本による進出は限られ、主な需要者は地元法人又は個人事業主等となっている。需要の中心となる価格帯は、用途や取引規模による差が大きく見いだし難いが、標準的な取引単価は６万円から７万円／㎡程度である。多様な用途が見込める規模の大きい土地は、高値取引も見られるようになっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件も見られる商業地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は、地域の類似性や代替性が高い取引事例を採用して試算されており、市場性を反映した実証的な価格として説得力が高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、別府駅北西方の対象地域への近接性も認められる事例を主に採用しており、地域周辺の取引水準を反映した実証性の高い試算価格として求められた。自己利用物件がほとんどで、投資額に見合う賃料収入が得られないため、収益価格はやや低位に求められた。実証性の高い比準価格を重視し、周辺地域の商業収益性を反映した収益価格と比較考量して、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅　北西方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗等が増えつつある商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市野口中町１４４６番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	130 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	12 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住居系での利用や未利用地も多いが、県道の４車線化の完成により利便性が向上したため、徐々に商業用途の利用が進むと予測する。地域経済が回復しつつある中で、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (2)別府駅北西方に位置する幹線県道沿道部商業地域である。小規模の画地が多く住居系での利用や未利用地も見られるが、徐々に商業利用が増えつつあり、地価はやや上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万6,297 円 1平米 7万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万5,966 円 1平米 7万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 24万677円 1平米 7万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万5,966円 1平米 7万4,400円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 24万677円 1平米 7万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、基幹産業の観光業を中心に地域経済は回復しつつあり、立地の優る商業地を中心に需要が見込まれる。 (2)コロナ禍前の水準には戻っていないが、宿泊客は持ち直し傾向にある。外国人旅行客を含めた本格的な回復に向け、宿泊施設等への投資が進む。
地域要因
(1)住居系の利用が多く、現時点では繁華性は低いが、県道の拡幅により街並みが一新しており、商業用途への転換が進みつつある。 (2)別府駅北西方の幹線県道沿道部商業地域。道路拡幅により沿道部が一新され、地元資本を中心に、暫時店舗等の進出が進む。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｒ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市野口中町１４４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,209 円／平米 22万8,805 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,417 円／平米 22万9,493 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,848 円／平米 24万4,141 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｐ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市野口中町１４４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,292 円／平米 24万8,915 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,465 円／平米 24万2,875 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,465 円／平米 24万2,875 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市野口中町１４４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,118 円／平米 19万5,444 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,759 円／平米 23万623 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,743 円／平米 25万406 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,700 円／平米 25万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｋ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市野口中町１４４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,647 円／平米 23万253 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,647 円／平米 23万253 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,809 円／平米 24万7,319 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,800 円／平米 24万7,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情