路線価 (2023) 大分県別府市古市町881-164 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市古市町８８１番１６４
価格時点	2023 年
駅名	亀川駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	948万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	945万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円／坪 1平米 3万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は別府市内一円に加え、隣接日出町及び大分市臨海部にかけての事業所立地可能エリア。需要者は別杵速見地区を主な営業エリアとする内装・建設業者、また公設地方卸売市場に隣接することから周辺観光ホテル等と提携した食品加工等の事業所が多く製造業は少ない。需要の中心となる価格帯は３００㎡程度の事業用地で総額１，０００万円前後と認められるが、新規立地の余地が無く閉鎖・撤退した事業所への入れ替わりが前提となるため取引は少ない。 (2) 同一需給圏は、大分市・別府市・日出町の中小工場地域一帯。主たる需要者は県内の中小企業法人と判断する。近隣地域内には、運送業社、食品加工業社、建築資材販売業社、生コン業社等が立地しているが代替可能地の選択範囲は広く、本件工場地域の宅地需要は弱いと考えられる。工場地の取引も少なく、また画地規模が様々であるため土地の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は中小工場地として利用されている一方、国道１０号を挟んだ西側は住宅地として利用されており地域的な広がりは乏しい。比準価格は別府市北部に加え、隣接日出町及び大分市より価格牽連性の強い事業所適地の取引事例を広域的に採用しており市場性を反映した価格が求められた。収益価格は求められなかったが、実勢を反映した比準価格を採用し、大分市臨海部に設定された代表標準地との検討を踏まえることで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地ため原価法の適用は断念した。また、工場地や工場建物の賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用も行わなかった。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀川駅　北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	90.7 坪 (300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫、事業所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市古市町８８１番１６４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	70 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	中小規模の工場地（事業所）
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	21 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	床面積合計１０，０００㎡超の大規模集客施設を制限
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)公設地方卸売市場に隣接した建設、食品加工等を中心とした中小工場地で、基幹産業である観光業がコロナ禍で大きな打撃を受けホテル等の設備投資が落ち込んだため市内工場地の需要は暫く低迷するものと予測される。 (2)別府市北部郊外に位置し、公設地方卸売市場に隣接する中小工場地域である。生コン工場や食品加工工場も所在するが営業所や印刷所等も位置し工場地域としては選好性が弱く、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小規模の工場地（事業所）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和３年の製造業事業所数・従業者数は市全体の３％未満、製造品出荷額は県全体の１％未満で中小零細事業所が過半を占める。 (2)景気は持ち直しの動きがみられる。鉱工業生産は持ち直しに足踏みがみられる。エネルギーや食料などの価格高騰が輸入価格を押し上げている。
地域要因
(1)建築業や建設資材、食品加工等を中心とする地場中小企業が多く、コロナ禍長期化で土地需要回復には至らない。 (2)隣接する別府市公設地方卸売市場の施設運営の見直し議論が行われた。提言に基づく余剰地の利活用等、今後の動向が注目される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｗ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市古市町８８１番１６４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,160 円／平米 14万2,687 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,160 円／平米 14万2,687 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,535 円／平米 11万867 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｓ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市古市町８８１番１６４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,651 円／平米 16万840 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,521 円／平米 17万6,940 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,984 円／平米 9万9,127 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日出Ｈ２１調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	速見郡日出町
地域	大分県別府市古市町８８１番１６４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,114 円／平米 10万6,169 円／坪
標準価格 平米 坪	3万325 円／平米 10万254 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｎ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県別府市古市町８８１番１６４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,983 円／平米 17万1,856 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,983 円／平米 17万1,856 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,237 円／平米 10万9,882 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｎ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県別府市古市町８８１番１６４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,321 円／平米 8万7,017 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,674 円／平米 10万4,714 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情