路線価 (2023) 大分県中津市大字永添字市木208-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 中津市大分県中津市大字永添字市木２０８番１
価格時点	2023 年
駅名	中津駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	537万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	537万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円／坪 1平米 2万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧中津市街地南部の住宅地域のうち永添や相原地区等の分譲住宅地域一帯。需要者は、中津市内に勤務する３０～４０代の個人が中心である。旧中津市南部を走る県道万田四日市線沿線にスーパーやドラッグストア等が建ち並び生活利便性が良好であることから小規模分譲地の開発が続いており、住宅需要は高まりつつある。土地は２２０㎡程度で５５０万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、中津市郊外のうち沖代町、永添、大貞地区一帯の住宅地域である。需要の中心は、戸建住宅の取得を目的とする市内外の中所得者層である。近接する人気の高い沖代、大幡小学校区や湯屋地区では、新規の小規模分譲開発が見られる中、古い分譲地である当該地域には値頃感が出てきている。更地の場合、需要の中心価格帯は２００㎡程度で４００万～６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 積算価格の査定で採用した造成事例の類似性は高いと認められるが、対象不動産は開発後３０年程度経過しており原価との関連性が希薄になっているため、積算価格の相対的信頼性は低いと判断した。また住宅地においては取引価格を指標として価格形成されることが一般的であることから、類似の小規模分譲地等の取引事例と比較し市場の実態を反映した比準価格を採用し、積算価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 郊外平坦部に形成された中規模の戸建住宅地域で、団地内にはアパート等は殆ど見られず、収益想定は現実的でないことから、収益還元法は適用しなかった。よって、代替性の強い周辺の分譲地を中心とした自用目的の取引事例を基礎とする比準価格を重視し、積算価格を関連づけて、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中津駅　南東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ農地に隣接した住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中津市大分県中津市大字永添字市木２０８番１
標準地の範囲
東	80 m
西	90 m
南	40 m
北	210 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	220 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．３ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)約３０年前に開発された分譲住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。周辺では小規模分譲地の供給が続いているが、近隣地域はやや古いため地価は安定的に推移すると予測する。 (2)県道万田四日市線背後の中規模分譲団地で、小学校や生鮮スーパーにも近く郊外住宅地において比較的利便性は優れ、周辺では小規模分譲地の開発が散見されることから、地価は安定的に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中津市の人口は減少傾向が続いているが、新設住宅着工戸数は概ね横ばいで推移しており、住宅需要は底堅いと認められる。 (2)コロナ禍が続く中、中津市の経済状況は緩やかではあるが持ち直しの動きが見られ、住宅地の需要は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)令和４年３月、南方を走る県道沿線にドラッグストアがオープンした。 (2)昨年３月に近隣地域南側の県道沿線にドラッグストアがオープンした。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津Ｑ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字永添字市木２０８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,236 円／平米 8万124 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,731 円／平米 8万1,761 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,178 円／平米 7万6,626 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中津Ｍ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字永添字市木２０８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,205 円／平米 12万3,000 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,205 円／平米 12万3,000 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,637 円／平米 10万4,592 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津Ｍ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字永添字市木２０８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,207 円／平米 8万9,946 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,734 円／平米 8万1,771 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,499 円／平米 8万4,300 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中津Ｌ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字永添字市木２０８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,588 円／平米 7万7,982 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,094 円／平米 7万9,655 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,118 円／平米 7万9,734 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中津Ｌ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字永添字市木２０８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,738 円／平米 7万8,478 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,143 円／平米 8万6,429 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,686 円／平米 8万1,612 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情