路線価 (2023) 大分県中津市大字是則字長溜914-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 中津市大分県中津市大字是則字長溜９１４番１
価格時点	2023 年
駅名	東中津駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	923万 円 (664 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	916万 円 (664 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市東方郊外部の東中津駅圏内のうち是則地区を中心とした住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁を有する者又は周辺部への通勤者で戸建住宅用地取得を目的とする個人であるが、規模が大きい画地においては不動産業者も需要者となる。未利用地が多い地域であるが、小規模分譲、アパート建設もみられる。需要の中心となる価格帯は、規模や利用目的により幅があり見出し難いが、土地のみで４～５万円／坪程度である。 (2) 同一需給圏は、旧中津市東部の郊外の住宅地域である。需要の中心は、戸建住宅の取得を目的とする市内外の中所得者層である。東中津駅に近接するが、郊外における住宅地の取引はもともと少ない上、周辺に安価な小規模分譲地が増えたことで、近隣地域のような在来住宅地の需要は低迷している。更地の場合、需要の中心価格帯は３００㎡程度で４００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は低層アパートを想定したが、郊外部での賃料水準から低位に試算された。周辺でのアパートも自己所有地の有効利用を目的としたもので、取引は自己使用目的が中心であることから、不動産市場の需給動向を示す比準価格を標準に収益価格は参考とし、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の価格動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 適切な造成事例がないため原価法は適用できなかった。近隣地域内には低層の共同住宅も見受けられるが、相続税対策が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。近隣地域は、自用目的の戸建住宅用地の取引が中心であることから比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東中津駅　北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	200.8 坪 (664 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	アパート
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中津市大分県中津市大字是則字長溜９１４番１
標準地の範囲
東	40 m
西	120 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ東中津駅には近いが、街路条件がやや劣る農地、未利用地が多く残る既成住宅地域である。近年、周辺部でも宅地転用の取引がみられるが、当面、現状を維持して推移するものと予測する。 (2)東中津駅前周辺の在来住宅地域で単身者向けアパートが多く見られるが、近年は新築賃貸物件の需要が市中心部周辺に移行したため空室が目立つようになった。今後も地価はやや下落傾向で推移していくことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等持ち直しがみられる。中津市の住宅投資は横這い傾向で推移しており、貸家は昨年より増加している。 (2)コロナ禍が続く中、中津市の経済状況は緩やかではあるが持ち直しの動きが見られ、住宅地の需要は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)農地転用の宅地分譲があり、近年、単身者用アパートが新築される等、近隣地域内の土地利用が進みつつある。 (2)特筆すべき変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津Ｙ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字是則字長溜９１４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,495 円／平米 5万7,838 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,985 円／平米 5万6,152 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,865 円／平米 4万5,838 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中津Ｍ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字是則字長溜９１４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,384 円／平米 8万614 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,384 円／平米 8万614 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,211 円／平米 6万206 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津Ｍ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字是則字長溜９１４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,358 円／平米 4万7,468 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,956 円／平米 4万9,445 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,547 円／平米 4万4,786 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中津Ｍ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字是則字長溜９１４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,790 円／平米 3万8,978 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,493 円／平米 5万1,220 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,034 円／平米 4万6,396 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中津Ｑ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字是則字長溜９１４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,386 円／平米 3万1,030 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,349 円／平米 6万3,968 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,175 円／平米 4万6,863 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情