路線価 (2023) 秋田県男鹿市船川港船川字化世沢21-247 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 男鹿市秋田県男鹿市船川港船川字化世沢２１番２４７
価格時点	2023 年
駅名	男鹿駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	151万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	151万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,432 円／坪 1平米 8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は男鹿市の住宅地域全域。需要者は市内に居住もしくは通勤する一次取得者が中心。当地域は幹線道路背後で、船川地区中心部に近いことから利便性はあるが、市内の住商の集積は船越地区に集まる中、用途を問わず船川地区全体が衰退傾向で、起伏な地勢の当地域に対する住宅需要は更に少ない状況である。地域内の県有地の売却も進まず、需要が低迷しており、中心となる需要価格は見い出せない。 (2) 同一需給圏の範囲は、男鹿市内の住宅地域で、特に船川地区と代替競争関係が強い。主たる需要者は、男鹿市内に地縁的選好性を有する一次取得者である。旧来からの住宅地域で土砂災害警戒区域内に位置することも相まって住宅需要は全般的に弱い。また、人口減少等が進行している男鹿市の住宅需要は全般的に低迷している。中心価格帯は、２００㎡程度の土地であれば１５０～２００万円程度、同敷地規模の新築戸建住宅であれば２０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 民間による賃貸アパートはほとんど見られず、戸建住宅が支配的なことから賃貸市場は成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自己使用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、周辺標準地や基準地の動向等を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地周辺は自己使用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、周辺地域との均衡に留意して、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ男鹿駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	男鹿市秋田県男鹿市船川港船川字化世沢２１番２４７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	山裾の丘陵部に位置し、土砂災害警戒区域に指定されている住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域で、熟成度も高く、当面は現状のまま推移するものと予測する。過疎化の影響から不動産需要は低迷しており、地価動向は下落傾向が続くと予測する。 (2)既に熟成した既存住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測する。土砂災害警戒区域内の住宅地域で発展する可能性が低く、需要も少ないことから、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)男鹿市の過疎化は県平均より大きい中、住商の集積が進む船越地区以外は、地域の衰退傾向が進んでいる状況である。 (2)秋田市以外の市郡部では、人口減少等による影響が顕著に現れている地域と、影響が小さい地域とで二極化しつつある。
地域要因
(1)一般的要因に加え、周辺の地勢から住宅選好性が弱く、県有地の売却も進まないなど、需要の少なさが垣間見られる。 (2)市の住宅需要の中心は船越地区で、船川地区は相対的に衰退傾向が顕著であり、地価も前年並みに下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字化世沢２１番２４７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,148 円／平米 1万7,019 円／坪
推定価格 平米 坪	7,997 円／平米 2万6,438 円／坪
標準価格 平米 坪	7,997 円／平米 2万6,438 円／坪
査定価格 平米 坪	8,080 円／平米 2万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字化世沢２１番２４７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,762 円／平米 2万5,661 円／坪
推定価格 平米 坪	6,637 円／平米 2万1,942 円／坪
標準価格 平米 坪	9,374 円／平米 3万990 円／坪
査定価格 平米 坪	9,470 円／平米 3万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字化世沢２１番２４７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,666 円／平米 1万5,426 円／坪
推定価格 平米 坪	4,492 円／平米 1万4,851 円／坪
標準価格 平米 坪	8,303 円／平米 2万7,450 円／坪
査定価格 平米 坪	8,390 円／平米 2万7,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字化世沢２１番２４７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,459 円／平米 2万7,965 円／坪
推定価格 平米 坪	7,888 円／平米 2万6,078 円／坪
標準価格 平米 坪	8,303 円／平米 2万7,450 円／坪
査定価格 平米 坪	8,390 円／平米 2万7,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情