路線価 (2023) 大分県中津市豊田町8-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 中津市大分県中津市豊田町８番１３外
価格時点	2023 年
駅名	中津駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,313 円 1平米 7万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,890万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万2,991 円／坪 1平米 7万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中津市及び隣接する宇佐市等の県北地域における中心部の商業地域一帯。需要者は、県内資本の法人又はデベロッパー等が中心である。中津市内では大型商業施設や幹線道路沿線の店舗等へ顧客が分散するため、駐車場スペースに限りのある駅周辺の商業需要は停滞気味である。規模により価格帯にバラツキはあるが、土地単価は概ね７～８万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、中津市中心市街地の商業地域である。需要の中心は、地元の個人事業主や法人である。大型駐車場を備えた郊外型店舗に顧客が流出している現状から、新規店舗の出店はほとんど見受けられず、空き店舗も目立ち、賃貸需要も少ない。また、不動産取引件数が少ない上、取引規模、用途がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法の適用に当たって店舗兼事務所ビルを想定したが、中津市内では事務所需要が弱く投下資本に見合う賃料水準が形成されていないほか、建築資材や労務費が高騰したことにより収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は同一需給圏内における複数の取引事例を基に試算されており市場の実態を反映していると認められるため、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 既成市街地につき原価法は適用できなかった。店舗、事務所等の自用目的の取引が中心で、賃貸需要は総じて弱いことから、自用目的の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意し、単価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中津駅　南西方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	118.9 坪 (393 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中津市大分県中津市豊田町８番１３外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	29 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅周辺の商業地域であるが駐車スペースの確保が困難で、空店舗が増加すると予測する。新規出店意欲は総じて低く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)中津駅付近の中心商業地域であるが、２階以上は空室が多く、１階部分を解体して駐車場に改修するビルも見られるなど駐車場不足が与える影響は深刻であり、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万8,281 円 1平米 7万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万6,297 円 1平米 7万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万8,281円 1平米 7万5,100円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 25万1,917円 1平米 7万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 25万1,917円 1平米 7万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中津市の人口は減少傾向が続いている中で、沿道型店舗の需要は見込まれるが、旧来型の小規模店舗需要は低迷が続いている。 (2)長引くコロナ禍に加え、ウクライナ情勢等による物価高により、消費マインドや企業の収益動向等に及ぼす影響は不透明な状況にある。
地域要因
(1)中津駅付近で分譲マンションが２棟竣工したが、繁華性や回遊性の向上は見られず、近隣地域への影響は今のところ認められない。 (2)近隣地域の南方にて、現在３３戸の分譲マンションが建築中であるが、特に大きな影響はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津Ｍ２２公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市豊田町８番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,676 円／平米 22万3,737 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,037 円／平米 23万8,154 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,037 円／平米 23万8,154 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇佐Ｗ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県中津市豊田町８番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,630 円／平米 14万7,547 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,496 円／平米 14万7,104 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,289 円／平米 24万8,905 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津Ｑ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市豊田町８番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,342 円／平米 14万9,901 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,342 円／平米 14万9,901 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,576 円／平米 24万6,548 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宇佐Ｄ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県中津市豊田町８番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,655 円／平米 9万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,722 円／平米 12万4,709 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,143 円／平米 24万8,423 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中津Ｌ２２公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市豊田町８番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,556 円／平米 22万9,952 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,233 円／平米 20万9,048 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,819 円／平米 25万658 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情