路線価 (2023) 大分県中津市大字下池永字正手65-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 中津市大分県中津市大字下池永字正手６５番１外
価格時点	2023 年
駅名	中津駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	9,990万 円 (2153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	9,990万 円 (2153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円／坪 1平米 4万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中津市及び隣接する宇佐市等の県北地域における幹線道路沿線及びその周辺の商業地域一帯。需要者は、沿道型店舗を展開する県内外の事業者が中心である。人口減少や購買力の低下等の構造的要因により地方都市における新規出店意欲は弱いが、交通量の多い幹線道路沿線等においては根強い需要が認められる。規模により価格帯にバラツキはあるが、土地単価は概ね４～５万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は中津市内の幹線道路沿道部商業地域。主な需要者は、郊外型店舗を展開する企業法人や収益物件の取得を目的とする地元法人等である。中津市内では比較的に繁華性が高い地域で、郊外型店舗用地に対する需要は根強い。規模や利用目的等による格差が大きいため、需要の中心となる価格帯は見いだし難いが、土地単価としては４～５万円／㎡程度である。コロナ禍の影響が残っており、集客に陰りが見られるが、取引価格への顕著な影響は認められない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗を閉鎖した後に賃貸に供することはあるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないほか、建築資材や労務費が高騰したことにより収益価格は低位に試算された。また、郊外の商業地域においては自用目的の取引が支配的で、類似不動産の取引価格を指標の一つとして価格形成されることも多いことから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は中津市市街地内の路線商業地域内の取引事例を重視して試算されており、路線商業地の取引水準を反映するものとして、実証性及び規範性は高い。収益価格は周辺地域の賃料水準を反映してやや低位に求められた。実証性及び規範性が高い比準価格を重視して、周辺地域の収益性を反映した収益価格と比較考量し、前年公示価格からの変動も検討した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地のため原価法は適用しなかった。
交通
交通施設	中津駅　南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	651.2 坪 (2153 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中津市大分県中津市大字下池永字正手６５番１外
標準地の範囲
東	300 m
西	380 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの商業地域であるが大きな変化は無く、今後も現状を維持すると予測する。各種店舗が建ち並んでおり需給は安定的であり、地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。 (2)比較的に繁華性の高い路線商業地域で、店舗の出退はありつつも、現状を維持してゆくものと予測する。取引は少ないが、好条件の郊外型店舗用地への需要は十分見込まれ、地価は横ばい傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中津市の人口は減少傾向が続いている中で、沿道型店舗の需要は見込まれるが、旧来型の小規模店舗需要は低迷が続いている。 (2)工場立地等を背景に人口は概ね横ばい傾向で、全国チェーンの郊外型店舗の進出需要が見込まれる一方、旧来の小規模店舗への需要は弱い。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、中心市街地へ至る交通量の多い幹線道路沿線であり、需給は安定した状態にある。 (2)比較的に繁華性が高い路線商業地域で、売物件は少なく、金融緩和を背景に潜在的な需要も見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津Ｌ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字下池永字正手６５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,619 円／平米 15万7,428 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	3.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中津Ｗ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字下池永字正手６５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,879 円／平米 11万2,004 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,947 円／平米 11万2,229 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,186 円／平米 15万2,691 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津Ｑ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字下池永字正手６５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万816 円／平米 10万1,878 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,477 円／平米 10万4,063 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,983 円／平米 15万8,632 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宇佐Ｓ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県中津市大字下池永字正手６５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,206 円／平米 11万3,085 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,867 円／平米 11万1,964 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,038 円／平米 15万5,508 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情