路線価 (2023) 大分県中津市大字大新田字五-通205-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 中津市大分県中津市大字大新田字五番通２０５番１外
価格時点	2023 年
駅名	東中津駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,310万 円 (1288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,310万 円 (1288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円／坪 1平米 2万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市街地外縁部及び郊外部の幹線沿商業地域である。需要者の中心は多店舗展開型企業、小規模画地は個人事業者及び地元法人も含まれる。郊外部では若い世代を中心に人口・世帯数共に増加傾向が続いており、背後地は堅調に熟成しつつある。幹線沿いは事業用借地権が多いため供給が少なく、取引の中心となる価格帯は立地、規模により様々で見出し難いが、土地のみで２～３万円／㎡前後とみられる。 (2) 同一需給圏は、中津市郊外の路線商業地域である。需要者の中心は沿道型店舗、営業所等の所有を目的とする県内外の法人である。広域商圏間での競争が激しい中、近年、沿道型店舗の新規需要は、近隣地域が存する県道中津高田線沿線が中心となっている。しかし、事業用借地権の設定が中心で、売買に至ることは少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 路線商業地域で最有効使用は低層店舗地であるが、駐車場確保が必須の地域であることから、高度利用による土地価格に見合う賃料の収受が難しく、収益価格は低位に求められた。自用物件が取引の中心となることから、不動産市場を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 適切な造成事例がないため原価法は適用できなかった。また、上記のように借地を中心とする自用の店舗立地形態が主で、想定賃料の精度には限界があることから、自用目的の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との均衡にも留意し、単価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東中津駅　北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	389.6 坪 (1288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が建ち並ぶ郊外の路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中津市大分県中津市大字大新田字五番通２０５番１外
標準地の範囲
東	300 m
西	280 m
南	320 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	20 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外部の比較的新しい路線商業地域で、店舗の連たん度、集積の程度は限定的であるが、周辺工場地での増設、背後地の居住人口増加を背景に、徐々に熟成しつつあり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)県道中津高田線沿線の路線商業地域で、県道拡幅に伴い物販業を中心とした郊外型店舗の進出が相次いでいたが、出店も一段落した感があり、今後も地価は横這い傾向で推移していくことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等緩やかな持ち直しがみられる。旧中津市は人口、世帯数共に増加している。 (2)長引くコロナ禍に加え、ウクライナ情勢等による物価高により、消費マインドや企業の収益動向等に及ぼす影響は不透明な状況にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はないが、背後地で農地からの宅地転用が散見され、居住人口は堅調に推移している。 (2)県道沿線には新規店舗進出の動きも見られず、特に大きな変容はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中津Ｙ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字大新田字五番通２０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,429 円／平米 8万4,068 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,110 円／平米 8万9,626 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	6.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中津Ｑ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字大新田字五番通２０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万816 円／平米 10万1,878 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,477 円／平米 10万4,063 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,721 円／平米 8万8,340 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中津Ｑ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字大新田字五番通２０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,342 円／平米 14万9,901 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,342 円／平米 14万9,901 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,656 円／平米 8万8,125 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中津Ｑ２２公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	中津市
地域	大分県中津市大字大新田字五番通２０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万445 円／平米 6万7,591 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,055 円／平米 8万2,832 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,359 円／平米 8万3,837 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情