路線価 (2023) 大分県日田市三本松新町751-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 日田市大分県日田市三本松新町７５１番１０
価格時点	2023 年
駅名	日田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	795万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	791万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,314 円／坪 1平米 3万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心市街地及びその周辺の既成住宅地域一帯。需要者の中心は旧日田市内の居住者だが、旧日田郡及び市外からの転入も見られる。近隣地域一帯は街路条件がやや劣る旧来からの住宅密集地であるが、各種施設への接近性等の居住の利便性は概ね良好であり、周辺の取引価格は概ね横這い傾向にある。近隣地域及び周辺における取引の中心価格帯は、土地で総額７００万円～１１００万円程度、新築戸建物件で２７００万円前後である。 (2) 同一需給圏は日田市中心市街地に所在する住宅地域。需要者の中心は地縁性を有する自己使用目的の個人であり、圏外からの転入は少ない。街路・住環境の面で選好性は劣るが、中心市街地に位置し利便性は良好な地域である。人口減の影響により地価は未だ下落基調にあるが、安定した価格水準での取引が多く見られる等需要は回復基調にある。土地は２２０㎡程度で総額８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法は適用できない。中心部周辺の価格水準が同程度の既存住宅地の事例より試算した比準価格は市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は低層アパートが主で投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。市場では戸建住宅の取引が中心で、意思決定においては類似物件の取引価格を参考とするため、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域内及び周辺地域においてはアパート等も見られるが、主たる需要者は居住の快適性及び利便性等に着目して取引相場を基に価格を決定しており、収益性と地価との相関関係は低い。また収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って規範性が高い取引事例を基に算定した比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日田駅　北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日田市大分県日田市三本松新町７５１番１０
標準地の範囲
東	90 m
西	120 m
南	60 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件がやや劣る既成住宅地域で選好性はやや低いが、中心部に近接し利便性は優れるため一定の住宅地需要は認められ、地価は横這いで推移している。 (2)旧来からの住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。人口減により需要は全般的に弱含みな中、底値感も出始めており、地価は弱含み乃至安定傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,314 円 1平米 3万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧町村部を主に人口減少率や高齢化率は高いが、市内の住宅着工数や土地取引件数はコロナ禍にあっても横這い傾向が続いている。 (2)人口は旧郡部を中心に大きく減少している。地価の下落幅は小さいが需要は全般的に弱含みな状況が続いている。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られないが、中心部に近接する密集した住宅地域で、不動産需要は普通程度。 (2)地域要因に格別の変動は見られない。古くからの住宅地域であり環境面はやや劣るが、中心部に近接し利便性は良好な地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日田Ｉ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市三本松新町７５１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,938 円／平米 11万5,505 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,903 円／平米 11万5,389 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,490 円／平米 12万3,942 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日田Ｉ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市三本松新町７５１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,312 円／平米 12万9,965 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,052 円／平米 12万5,800 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,342 円／平米 12万3,453 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日田Ｉ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市三本松新町７５１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万210 円／平米 9万9,874 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,705 円／平米 10万4,817 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,462 円／平米 11万3,931 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日田Ｉ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市三本松新町７５１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,549 円／平米 13万7,361 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,424 円／平米 13万6,948 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,424 円／平米 13万6,948 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	日田Ｚ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市三本松新町７５１番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,423 円／平米 11万3,802 円／坪
推定価格 平米 坪	4万702 円／平米 13万4,561 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,537 円／平米 12万791 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情