路線価 (2023) 大分県日田市大字十二町字中島190-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 日田市大分県日田市大字十二町字中島１９０番２
価格時点	2023 年
駅名	日田駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	690万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,205 円 1平米 2万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	687万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円／坪 1平米 2万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心市街地の外縁部に位置する近郊住宅地域で、地場業者の手掛けたミニ開発分譲地やアパート建設等により市街地化が進展している圏域である。国道２１２号玉川バイパス以遠に位置し、国道３８６号の南背後に位置する十二町南西部は街路網が貧弱で、小河川に挟まれた近隣一帯は農地も多く残され明確な市街地を形成することなく現在に至っている。需要の中心となる価格帯は５０～７０坪程度の画地で、総額６００～８００万円となっている。 (2) 同一需給圏は、中心市街地近郊の住宅地域一帯。需要者の中心は日田市内のファミリー層である。良好な居住環境を有するが、類似する近郊の新規分譲との競合により選好性が低下し、当地域の土地需要は低調である。近隣地域及び周辺では土地は６００～９００万円程度、新築戸建物件は２７００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅を中心とする住宅散在エリアで、自用目的の取引が中心である。本件では信頼性の高い事例を採用したことで比準価格の精度は高く、単価・総額の両面から市場性を反映した価格が求められている。収益価格は利便性が低いことから賃貸需要の弱さを反映して低く試算された。以上より、自用を前提とする住宅散在地域であることから比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえることにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であるため原価法は適用できなかった。収益価格に関しては土地価格に見合う賃料を得ることは困難であり、収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内類似地域における類似性の高い事例を採用して得たもので、市場を反映した合理的価格である。したがって比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日田駅　西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等のほかに農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日田市大分県日田市大字十二町字中島１９０番２
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道３８６号沿線の商業集積が進み、幹線背後では木材関連事業所跡地を開発した分譲地やアパートが増加した一方、人口減少に伴い既存住宅地では空家が増加しており、地価は今後も弱含みで推移するものと考えられる。 (2)市街地近郊の既存住宅地で良好な居住環境を有するが、類似する近郊の新規分譲との競合により選好性が低下し、市場は低調であることから、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万6,205 円 1平米 2万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年の新設住宅着工戸数は分譲が２割弱増加する一方、持家が１割弱、貸家が４割強減少しており、前年同期を約２割下回る水準で推移している。 (2)日田市は旧郡部を中心に人口減少と高齢化が進み、減少率、高齢率ともに県平均を上回る。需要もやや弱含みで推移している。
地域要因
(1)国道３８６号沿いの商業集積が進み、周辺で新規分譲が行われている一方で既存住宅地では空家が増加している。 (2)国道沿いへのアクセスが良好の既成住宅地域であるが、市街地近郊の新規分譲との競合で選好性が低下し、やや軟調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日田Ｉ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字十二町字中島１９０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万210 円／平米 9万9,874 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,817 円／平米 10万8,493 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日田Ｈ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字十二町字中島１９０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,070 円／平米 10万2,717 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,967 円／平米 10万5,683 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,572 円／平米 9万7,765 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日田Ｕ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字十二町字中島１９０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,863 円／平米 11万1,951 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,220 円／平米 10万6,519 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,533 円／平米 9万7,636 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日田Ｕ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字十二町字中島１９０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,762 円／平米 10万5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,604 円／平米 10万4,483 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,168 円／平米 9万3,123 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	日田Ｇ２２公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字十二町字中島１９０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,762 円／平米 12万4,841 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,143 円／平米 12万6,101 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,996 円／平米 11万2,391 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情