路線価 (2023) 大分県日田市大字三和字貞清ノ前1208-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 日田市大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３
価格時点	2023 年
駅名	日田駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	398万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	398万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円／坪 1平米 2万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地北方に位置する三花地区の郊外部住宅地域。需要者は地縁血縁関係を有する住民が中心であるが、分譲地については市民全般が対象となる。大分自動車道以北に位置する近隣周辺は大手製造工場が進出した平成２４年前後より地場業者によるミニ開発分譲地やアパートの建設が散発的に行われ宅地化が徐々に進展している。需要の中心となる価格帯は５０～６０坪程度の画地で総額５００万円以下、新築戸建住宅で２，５００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は日田市中心市街地の周辺部から郊外部に所在する住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有し、同市内に居住する個人である。底値感もあり地価の下落幅は小さいが、郊外部の既成住宅地の需要は依然弱含み傾向にある。また周辺にはミニ開発住宅地も散見されるが、取引価格水準は低調である。土地は１５０㎡程度で総額４００万円程度。新築の戸建物件は少ないものの、総額３，０００万円～３，５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅と農家住宅、公営住宅等から構成される地域で自用目的の取引が中心である。本件では価格牽連性の強い事例を採用したことで比準価格の精度は高く、単価・総額の両面から市場性を反映した価格が求められている。収益価格は民間アパート経営の難しさを反映して低く試算された。自用を前提とする住宅地域であることから比準価格を採用し、収益価格の低さは参考に留め、代表標準地との検討を踏まえることにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 新規の賃貸物件の供給は少なく収益性が地価に与える影響は小さい。また規範性が高い十分な収益資料を収集し得たとは言い難い。一方、類似性・信頼性の高い取引事例により求めた比準価格の規範性は高い。さらに主たる需要者である個人は取引相場を重視して取引を行う。従って、規範性が高い取引事例を基に試算した比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日田駅　北方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	46 坪 (152 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅や農家住宅が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日田市大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大手製造工場が平成２４年に市域北部で操業開始して以降、国道２１２号（花月バイパス）沿線はアパート建設や分譲地が増加した一方、既存住宅地では空家が増加しており、地価は今後も弱含みで推移するものと予測。 (2)既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。周辺の開発分譲地と比較して選好性は劣るため、地価は微減傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年の新設住宅着工戸数は分譲が２割弱増加する一方、持家が１割弱、貸家が４割強減少しており、前年同期を約２割下回る水準で推移している。 (2)人口は旧郡部を中心に大きく減少している。地価の下落幅は小さいが需要は全般的に弱含みな状況が続いている。
地域要因
(1)国道２１２号沿いの商業集積が進み、周辺で新規分譲が行われている一方で既存住宅地では空家が増加している。 (2)地域要因に変動は見られない。周辺においてミニ開発も見られるが、取引価格水準は安値である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日田Ｈ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,684 円／平米 10万8,053 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,883 円／平米 10万5,405 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,609 円／平米 8万4,663 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日田Ｕ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,089 円／平米 8万9,556 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,981 円／平米 8万9,199 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,616 円／平米 9万1,298 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日田Ｅ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,408 円／平米 8万3,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,668 円／平米 8万1,552 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,275 円／平米 8万3,559 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日田Ｇ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万793 円／平米 10万1,802 円／坪
推定価格 平米 坪	3万793 円／平米 10万1,802 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,225 円／平米 9万3,312 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	日田Ｕ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,801 円／平米 8万8,604 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,801 円／平米 8万8,604 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,320 円／平米 8万402 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情