路線価 (2023) 大分県日田市南元町165 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 日田市大分県日田市南元町１６５番
価格時点	2023 年
駅名	日田駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,140万 円 (1331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,407 円 1平米 4万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,120万 円 (1331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円／坪 1平米 4万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日田市中心部に近い分譲マンションの建設が見込める地域一帯である。主な需要者は県内外のマンション開発業者で福岡方面からの参入が多く、日田駅周辺での建設が中心である。マンションの市場規模は小さく、昨今は資材価格の高騰で販売価格は上昇傾向にあるが、２年連続で新築マンションの建設が見られる。需要の中心価格帯は見出し難いが、マンション適地で坪単価１５～２０万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は、日田駅周辺や市街地周辺の幹線道路沿いなどの利便性に優れた地域。需要者の中心は県内外のマンション開発業者である。住環境は良好だが、近年の分譲マンション建設は咸宜地区のみに集中し、他のエリアでの用地需要は乏しい。立地によるバラツキが大きく把握が難しいが、中心となる価格帯は単価で４～６万円／㎡程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はマンションや共同住宅の建設が可能な地域における同等規模の取引事例を採用したため規範性が高い。開発法による価格は、昨今の建設費や販売価格を十分に反映した事業計画を策定したため実証的であるが、市内のマンション建設市場に懸念材料が存する点は否めない。以上より、規範性の高い比準価格を重視し、近似して試算された開発法による価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意することで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内類似地域における類似性の高い事例を採用して得たもので、市場を反映した合理的価格である。開発法は分譲マンションの建設を想定し、開発業者の視点で分譲価格や建築工事費、開発スケジュール等の検討を行って試算した。需要者は意思決定において土地の立地性、市場性に加え投資採算性を重視すると考えられるので、比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日田駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	402.6 坪 (1331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の共同住宅、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日田市大分県日田市南元町１６５番
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	150 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	中層の共同住宅地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	40 m
面積	1300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)日田駅に比較的近い区画整理済みの住宅地域で居住環境は概ね良好であるが、近年のマンション建設は利便性の優れる駅前地区で多く見られ、相対的に立地条件がやや劣る近隣地域の需要は少ない状況にある。 (2)閑静な住環境が形成されているものの、近年の分譲マンション建設は日田駅周辺の咸宜地区にのみ集中しているため、地域内のマンション建設適地に対する需要は弱く、地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,407 円 1平米 4万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、コロナ禍、建築費の高騰等のマイナス要因もあるが、低金利に支えられ市内の住宅着工数や土地取引件数は横這い傾向が続いている。 (2)日田市は旧郡部を中心に人口減少と高齢化が進み、減少率、高齢率ともに県平均を上回る。需要もやや弱含みで推移している。
地域要因
(1)マンションの市場規模が小さいため、数年に１棟程度の建設であったが、昨今２年連続で日田駅周辺地域に建設があり販売は好調である。 (2)地域要因に大きな変動はないが、分譲マンションの建設は、近年日田駅前の咸宜地区周辺に限定されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日田Ｚ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市南元町１６５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,957 円／平米 12万8,792 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,801 円／平米 12万8,276 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,695 円／平米 14万4,456 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日田Ｈ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市南元町１６５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万554 円／平米 13万4,072 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,820 円／平米 14万8,175 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,278 円／平米 15万6,301 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日田Ｕ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市南元町１６５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,616 円／平米 10万7,828 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,324 円／平米 10万6,863 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,019 円／平米 14万8,833 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日田Ｐ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市南元町１６５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,497 円／平米 12万7,271 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,189 円／平米 12万2,947 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,806 円／平米 14万8,129 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	日田Ｕ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市南元町１６５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,949 円／平米 12万8,765 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,715 円／平米 15万1,134 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	西
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情