路線価 (2023) 秋田県男鹿市船川港船川字栄町12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 男鹿市秋田県男鹿市船川港船川字栄町１２番
価格時点	2023 年
駅名	男鹿駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	441万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	441万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円／坪 1平米 1万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は男鹿市の商業地域及び商住混在地域であるが、広くは隣接市や南秋田郡内の既存商業地域との競合から地域比較も有効である。需要者の中心は法人や地縁性を持つ個人事業者が中心。商圏内人口が減少し、船越地区の国道沿いの商業施設への顧客流出が著しく、商店街は衰退の一途を辿っている。新駅や複合観光施設、周辺広場も整備されたが、今のところ波及効果は少ない。事業用の需要が少ないうえ、画地規模も様々で需要の中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏の範囲は、男鹿市、潟上市及び南秋田郡内の商業地域及び住商混在地域で、特に船川地区と代替競争関係が強い。需要者は、同一需給圏内で事業展開する個人事業者等が中心である。男鹿駅の改築、複合観光施設の開業による地域活性化が期待されたが、その影響は限定的ある。商業地の取引自体が少なく、取引の規模、業態も様々であることから、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗がほとんどで、かつ新規に事業を営むための需要者も少ないことから賃貸市場は成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自己使用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、代表標準地との比較を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃料水準の把握が困難なため、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ男鹿駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	男鹿市秋田県男鹿市船川港船川字栄町１２番
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	240 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	37 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	男鹿駅前に位置し、船川地区中心部の既成商業地域
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商店街の衰退から今後は空店舗の増加が懸念されるが、当面は現状を維持していくと予測。商圏の人口減や船越地区の郊外型店舗への客足流出など、当地域に対する売買賃貸ともに需要は少なく、地価は下落傾向と予測。 (2)既に熟成した既存商業地域であり、現状のまま推移するものと予測する。男鹿市中心部の商業地域であるが、引き合いが弱く、地価は今しばらく下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)過疎化を背景に、住宅及び商業共に船越地区に集積が進む中で、旧来からの中心地の船川地区は衰退の一途を辿っている。 (2)秋田市以外の市郡部では、商圏人口の減少、中核都市への顧客流出の影響から、地方の商業地に対する新規参入は少ない。
地域要因
(1)駅前広場や複合商業施設の整備が行われ、地域衰退の歯止めを試みているが、その経済的な波及効果は未だ見られない。 (2)船川地区の商業地は、船越地区の商業地との競合から需要は弱く、男鹿駅周辺の開発による影響も小さいため、地価も前年並みに下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公男鹿Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字栄町１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
推定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,284 円／平米 4万3,917 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字栄町１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
推定価格 平米 坪	9,970 円／平米 3万2,961 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,565 円／平米 4万4,846 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３公男鹿Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字栄町１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,096 円／平米 4万3,295 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,638 円／平米 4万1,781 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,430 円／平米 4万4,400 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３調男鹿Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	男鹿市
地域	秋田県男鹿市船川港船川字栄町１２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,817 円／平米 2万5,843 円／坪
推定価格 平米 坪	1万854 円／平米 3万5,883 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,156 円／平米 4万3,494 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情