路線価 (2023) 大分県日田市大字三和字迫町65-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 日田市大分県日田市大字三和字迫町６５番１
価格時点	2023 年
駅名	日田駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6,690万 円 (1258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,879 円 1平米 5万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,690万 円 (1258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,879 円／坪 1平米 5万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は画地規模の比較的大きな商業施設が立地可能な市内幹線道路沿線。需要者の中心は飲食・物販・娯楽等の沿道型サービス業を展開する法人。近隣一帯は国道２１２号（花月バイパス）の直線区間で大分自動車道高架を介した北側隣接区間に家電量販店が進出するなど商業集積を漸次高めている。画地利用規模は業種によってまちまちで統一性がないものの、路線商業施設の立地に適した２，０００㎡程度の画地で総額１億円程度が目安と考えられる。 (2) 同一需給圏は、日田市内の幹線道路沿い商業地域一帯。需要者の中心は、沿道型店舗、営業所等を展開する法人及び個人事業者である。近隣沿線には店舗立地可能な空閑地が残り新規出店が見られる一方、集客が見込める市街地周辺に移転する店舗もあり、商況の回復には至っていない。取引される画地規模や価格は様々だが、近隣沿線では１２００㎡程度の画地で７０００万円前後が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地規模の比較的小さい飲食・物販店と大型店が混在立地する区間で自用目的の取引が中心ながら事業用借地権の普及に伴い幹線沿いの売買事例は乏しくなっている。一方、画地規模の大きい商業地については、賃料水準の把握が困難である点は否めない。路線商業地であることから広域的な事例より求めた比準価格を重視するとともに収益価格の低さも参酌し、市内商業地に設定されている標準地との価格均衡に留意することで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 路線商業地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。したがって、商業地ではあるものの比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。
交通
交通施設	日田駅　北方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	380.5 坪 (1258 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	営業所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等が増えつつある拡幅工事中の路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日田市大分県日田市大字三和字迫町６５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	170 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	38 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道西側から改良工事に着手しており歩道整備済（東側は用地買収の段階）
街路	２１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大手製造工場が平成２４年に市域北部で操業開始して以降、国道２１２号花月バイパス沿線（三花地区）は宅地開発が進んでおり、近年は国道拡幅に伴う代替地需要による下支え効果も相俟って地価は堅調に推移している。 (2)日田市郊外の路線商業地域で、現在行っている道路拡張工事の影響は限定的であると予測する。新規店舗出店の余地もあるが、繁華性の大幅な向上は見込めず、地価は概ね横這いで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,532 円 1平米 5万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,879 円 1平米 5万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,532円 1平米 5万3,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の長期化や度重なる豪雨災害で観光業・林業とも低迷、人口減少率は県全体を大きく上回る。 (2)日田市においては未だコロナによる影響も若干見られ、また駅前中心部の地価は依然として下落基調が持続している。
地域要因
(1)国道２１２号花月バイパスが改良途上にあり、前面幅員が５ｍ広がった。 (2)集客が見込める路線商業地域であり、新規出店も散見されるが、大幅な地価の上昇には至っていない。
個別的要因	(1)国道２１２号花月バイパスの用地買収により地積が減少（未供用区間）。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日田Ｕ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字三和字迫町６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,497 円／平米 12万7,271 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,394 円／平米 17万6,521 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,394 円／平米 17万6,521 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日田Ｕ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字三和字迫町６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,957 円／平米 12万8,792 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,653 円／平米 18万3,989 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,453 円／平米 17万3,410 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日田Ｕ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字三和字迫町６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,849 円／平米 18万4,637 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,067 円／平米 18万2,052 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,051 円／平米 17万5,387 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日田Ｕ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字三和字迫町６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,376 円／平米 15万13 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,950 円／平米 16万1,829 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,964 円／平米 17万1,793 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	日田Ｕ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字三和字迫町６５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万528 円／平米 10万926 円／坪
推定価格 平米 坪	5万880 円／平米 16万8,209 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,013 円／平米 17万8,567 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情