路線価 (2023) 大分県佐伯市字女島6936-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 佐伯市大分県佐伯市字女島６９３６番４
価格時点	2023 年
駅名	佐伯駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	631万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	631万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円／坪 1平米 2万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐伯市中心市街地近郊及び郊外部の住宅地域である。需要者の中心は旧佐伯市内の居住者だが、旧郡部及び隣接市等の圏域外からの転入も見られる。但し人口減少・高齢化の進行の影響により不動産市場は依然弱含んでいるほか、住環境及び生活利便性が劣る地域は近隣地域を含め選好性が低く、土地需要は弱い。土地は５００～１０００万円程度、新築の戸建物件は２３００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、佐伯市中心部周辺の住宅地域である。需要者の中心は、市内への通勤を目的とする３０～５０代の給与所得者である。市中心部までやや距離のある、佐伯湾に臨む埋立地という地理的位置及び、近年、地震・津波による激甚な被害想定から、住宅地需要が減退している。土地は概ね５００～８００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円程度が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の取引が主であり、多数の取引事例より比準価格を試算した。標準地周辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は試算することが出来なかった。なお居住の快適性・利便性が重視される住宅地域では、需要者は意思決定に際し市場性を判断基準にすると考えられるため、代表標準地等との検討を踏まえ市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 類似地域において信頼性のある多数の取引事例を収集し、比準価格を試算した。古いアパート等の賃貸物件も散見されるが、現下の投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格の適用を断念した。居住の快適性・利便性の重視される既存住宅地域では、需要者は市場性を重視した意思決定を行うと考えられるため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地等との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐伯駅南東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐伯市大分県佐伯市字女島６９３６番４
標準地の範囲
東	150 m
西	160 m
南	200 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶほか、空地も多く残在する既成住宅地域であるが、河口付近に位置し水害の危険性を有することから、住宅地域としての需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)市中心部からやや離れた、佐伯湾に臨む埋立地に存する住宅地域であり、戸建住宅を中心にアパート等も見られるが、地震・津波による被害想定の大きな地域であるため、需要は弱く、地価の下落傾向は続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の基幹産業の衰退傾向とも相俟って、市内の人口は減少し、高齢化率も高まっているため、地域経済は全般的に低迷傾向が持続している。 (2)県・市における地域経済は、基幹産業の衰退、人口の減少、高齢化率の上昇等により全般的に低迷傾向が持続している。
地域要因
(1)郊外部の戸建住宅地域であり、地域要因に変動はないが、人口減少、及び自然災害等への懸念により、地価は引続き下落傾向が持続している。 (2)地域における人口減少と高齢化進行による地域衰退及び甚大な地震津波被害想定による需要減少から、地価は引き続き低下傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	佐伯Ｈ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市字女島６９３６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,362 円／平米 9万7,071 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,238 円／平米 11万3,191 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,041 円／平米 10万2,622 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	佐伯Ｈ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市字女島６９３６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,934 円／平米 8万2,432 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,345 円／平米 8万3,791 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,223 円／平米 8万9,999 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	佐伯Ｔ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市字女島６９３６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,649 円／平米 5万5,042 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,546 円／平米 7万7,843 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,274 円／平米 8万250 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯Ｔ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市字女島６９３６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,639 円／平米 5万5,009 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,454 円／平米 9万763 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,303 円／平米 9万3,570 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情