路線価 (2023) 大分県佐伯市駅前2-3500-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 佐伯市大分県佐伯市駅前２丁目３５００番２
価格時点	2023 年
駅名	佐伯駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	733万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	733万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円／坪 1平米 4万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐伯市内中心部周辺の商業地域であり、需要者の属性は不動産業者及び自己所有の法人が中心であり、近年の取引は少ないものの自用の建物を目的とする法人を中心に推移している。新型コロナによる影響から取引は減少している。中心価格帯は画地規模・形状等による需要動向の差から１千万円前後であり、駅周辺においては大規模画地が少ないため集客性が弱く、引き合いは少ない。 (2) 同一需給圏は、佐伯市中心部市街地及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗・事務所等の取得を目的とする地元事業者及び県内外の法人である。郊外商業施設への顧客流出、パイパス開通に伴う交通量減少等により中心市街地は衰退がすすみ、当該近隣地域を含む駅周辺エリアも同様の状況である。商業地の取引自体が少なく、取引される規模や価格、街路条件等も様々で中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域において信頼性の高い取引事例を収集しえた。自用の事務所、店舗が中心であり、需要が弱まっていることから空室率が上がっており賃料水準は下落傾向にあるため収益価格は安価の試算となった。また収益価格については想定によるもので説得力は比準価格に比して弱い。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中心市街地に存する取引事例を収集し、比準価格を試算した。標準地周辺は賃貸物件も見られるが自用が大半であり、また、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。なお、当該地域においては需要者の意思決定が、商業地についても現状では市場性の比重が高いと考えられるので、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐伯駅　南東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐伯市大分県佐伯市駅前２丁目３５００番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２５ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ホテル、土産品店等が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、電車の利用客は少なく、顧客の大規模郊外型店舗への流出が続いており、新型コロナによる影響もあり地価は下落傾向で推移すると予測される。 (2)土産物店、ホテル等が存する駅前の古くからの商業地域であるが、年々減少する駅の乗降客、郊外路線商業地域への顧客の流出により、商況及び土地需要は低調であり、地価は引き続き微減傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,366 円 1平米 4万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)木材業、漁業、造船業等の地域主力産業の不振が続いており、新型コロナによる影響もあり不動産の需要は依然弱含みで推移している。 (2)県・市における地域経済は、基幹産業の衰退、人口の減少、高齢化率の上昇等により全般的に低迷傾向が持続している。
地域要因
(1)さいき城山桜ホールがオープンしたものの、コロナ禍による不透明な経済状況から中心市街地での収益性の低下が見られ需要は弱い。 (2)佐伯駅前の幹線道路沿いに展開する旧来からの商業地域であるが、顧客減から商況及び土地需要は低調であり、地価も微減傾向が持続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	佐伯Ｔ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市駅前２丁目３５００番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,936 円／平米 21万1,372 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,074 円／平米 20万5,217 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,639 円／平米 15万7,495 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	佐伯Ｔ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市駅前２丁目３５００番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万587 円／平米 10万1,121 円／坪
推定価格 平米 坪	4万783 円／平米 13万4,829 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,148 円／平米 15万5,871 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	佐伯Ｔ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市駅前２丁目３５００番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,411 円／平米 15万129 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,088 円／平米 14万5,755 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,565 円／平米 17万474 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯Ｂ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市駅前２丁目３５００番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,251 円／平米 12万3,152 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,251 円／平米 12万3,152 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,399 円／平米 14万6,783 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情