路線価 (2023) 大分県佐伯市鶴岡西町1-211 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 佐伯市大分県佐伯市鶴岡西町１丁目２１１番
価格時点	2023 年
駅名	上岡駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (4211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,961 円 1平米 5万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (4211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,622 円／坪 1平米 5万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧佐伯市内の市街地及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は、沿道型店舗を展開する県内外の法人である。市中心部の商業地域の衰退が進む一方、近隣地域を含む脇・津留土地区画整理地区は店舗集積が進み繁華性を高めている市内唯一のエリアであるが、市内における人口減少等を背景に購買力が低下しており、土地需要はやや低調に推移しているほか、各物件の画地規模、繁華性等の相違により中心となる価格帯も見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、佐伯市中心市街地周辺の商業地域であり、典型的な需要者は国内において大規模展開する法人が中心であるが、３０年の土地賃貸借契約を行う不動産デベロッパーや法人も見られる。一方、人口減少等を背景に地域経済力及び購買力の低下という厳しい市場の現状もある。中心価格帯は各物件の画地規模・形状・正面街路の相違等による需要動向の差が激しいものの、画地規模が大きいため１億～２億円程度が中心価格帯と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗集積が進むエリアで標準地周辺は賃貸物件も見られるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。なお当該地域においては需要者の意思決定に際して、商業地についても現状では市場性の比重が高いと考えられるので、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 類似地域において信頼性の高い取引事例を多数収集し、比準価格を得た。また、店舗集積が進む地域であり賃貸物件も見られるが、賃料水準が下落傾向にあり、かつ投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。なお、当該地域における需要者の意思決定に際しては、現状では市場性の比重が高いと考えられるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上岡駅南方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	1273.7 坪 (4211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が建ち並ぶ郊外の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐伯市大分県佐伯市鶴岡西町１丁目２１１番
標準地の範囲
東	0 m
西	150 m
南	140 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	50 m
面積	4000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐伯市中心市街地の南西方郊外部の商業地域であり、店舗の集積がみられるものの、市内における人口減少等を背景に購買人口も減少しており、需要はやや低調であるため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (2)区画整理された郊外の路線商業地域で、高速ＩＣにも近く佐伯市及び県南最大のショッピングエリアであるが、人口減少等から購買力も低下しており、土地需要も低調なため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万7,945 円 1平米 5万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の基幹産業の衰退傾向とも相俟って、市内の人口は減少し、高齢化率も高まっているため、地域経済は全般的に低迷傾向が持続している。 (2)県・市における地域経済は、基幹産業の衰退、人口の減少、高齢化率の上昇等により全般的に低迷傾向が持続している。
地域要因
(1)郊外部の幹線道路沿いに位置する路線商業地域であり、市内における人口減少、購買力の低下傾向等により、地価も引続き微減傾向が持続している。 (2)市郊外幹線道路沿いにおける路線商業地域であり、人口減少、高齢化率の上昇、購買力の低下傾向等により、地価も引き続き微減傾向が持続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	佐伯Ｏ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市鶴岡西町１丁目２１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,220 円／平米 8万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,034 円／平米 14万2,270 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,516 円／平米 16万394 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	佐伯Ｏ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市鶴岡西町１丁目２１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万880 円／平米 16万8,209 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,250 円／平米 16万2,821 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,762 円／平米 16万1,207 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	佐伯Ｔ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市鶴岡西町１丁目２１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,411 円／平米 15万129 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,780 円／平米 14万4,737 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,322 円／平米 15万9,753 円／坪
査定価格 平米 坪	5万700 円／平米 16万7,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯Ｔ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県佐伯市鶴岡西町１丁目２１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万587 円／平米 10万1,121 円／坪
推定価格 平米 坪	4万538 円／平米 13万4,019 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,468 円／平米 15万6,929 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情