路線価 (2023) 大分県臼杵市大字臼杵字洲崎81-128 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 臼杵市大分県臼杵市大字臼杵字洲崎８１番１２８
価格時点	2023 年
駅名	臼杵駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円／坪 1平米 4万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は臼杵市中心市街地に所在する住宅地域。需要者の中心は地縁性を有する自己使用目的の個人であり、圏外からの転入は少ない。中心市街地に位置し利便性は良好な地域であるが、人口減の影響や津波被害が懸念される沿岸部付近に位置するため、高台の住宅地と比較して選好性はやや劣る。ただし、底値感もあり下落率は小さく推移している。土地は２５０㎡程度で総額１，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、臼杵湾南側に広がる住宅地域であり、臼杵市市街中心部（祇園地区）及びその周辺（城北、海添地区）の住宅地域である。典型的需要者は、市内に勤務する平均的な給与所得者である。同地域は古くから市の有力者や経済人が多数居住している地域であったが、近年、津波被害が想定され、郊外の高台に造成された宅地の人気に比べると需要が低迷している。土地取引規模は２００～３００㎡、土地総額で８００～１２００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅のほか低層のアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が殆どである。なお本件地域における地価は居住の快適性や利便性等を要因にして周辺地域の地価との価格バランスの中で形成されており、収益性が地価形成に与える影響は殆ど無い。従って規範性が高い取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 有力者や経済人が比較的多く住む古くから名声のある住宅地域であるが、中低層共同住宅も散見されるようになった。本件では近隣地域及び同一需給圏内の類似地域から事例を採用し、市場性を反映した精度の高い比準価格を得た。自己利用建物がほとんどの戸建住宅中心の地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	臼杵駅　北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほかアパート等も介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	臼杵市大分県臼杵市大字臼杵字洲崎８１番１２８
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	30 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。人口減により需要は全般的に弱含みな状況が続いており、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (2)官公署及び市街地中心部に近接した利便性の良い地域に存するが、近年、津波による被害想定及び高速ＩＣ付近の郊外路線商業地周辺高台への居住を伴った人口移動のため、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は県平均と比較し大きく減少している。中心市街地においても沿岸部を中心に需要は弱含みにある。また取引件数も減少傾向にある。 (2)臼杵市の人口減少は著しく、減少率は県全体を大きく上回っている。一方、住宅着工件数は低下した一昨年と比較して増加した昨年並に回復している。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動は見られない。中心部に近接し利便性は良好な地域であるが、沿岸部付近の低地部に位置するため選好性はやや劣る。 (2)想定される地震津波被害を防止する観点から、公共施設の高台移転を始めとした各種整備が徐々にではあるが進められており、新規住宅地需要は低迷。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	臼杵Ｏ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字臼杵字洲崎８１番１２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,030 円／平米 12万2,421 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,126 円／平米 11万6,127 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,379 円／平米 13万187 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	臼杵Ｚ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字臼杵字洲崎８１番１２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,827 円／平米 12万8,362 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,470 円／平米 12万3,876 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,633 円／平米 13万7,639 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	臼杵Ｚ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字臼杵字洲崎８１番１２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,487 円／平米 12万7,238 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,218 円／平米 12万6,349 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,218 円／平米 12万6,349 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	臼杵Ｚ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字臼杵字洲崎８１番１２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,224 円／平米 10万9,839 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,785 円／平米 11万8,305 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,276 円／平米 12万3,234 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	臼杵Ｈ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字臼杵字洲崎８１番１２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,031 円／平米 11万2,506 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,643 円／平米 11万7,836 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,158 円／平米 13万6,068 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情