路線価 (2023) 大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚478-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 臼杵市大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５
価格時点	2023 年
駅名	臼杵駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	484万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	484万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円／坪 1平米 2万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は臼杵市中心市街地の周辺部から郊外部に所在する住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有し、同市内に居住する自己使用目的の個人である。底値感もあり地価の下落幅は小さいが、利便性や住環境の面で劣るほか、津波被害が懸念される沿岸部に位置するため需要は弱含み傾向にある。土地は２３０㎡程度で総額５００万円程度。新築の戸建物件は少ないものの、総額２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、商業施設及び官公署から距離があるものの、臼杵湾の北側に広がる日当たりの良い住宅地域である。需要者の中心は、市内勤務の公務員を含めた平均的給与所得者である。元来、典型的な農山漁村であったが、埋立造成後は、主として市中心部から住宅を求めて転入が多くあった。昨今は海岸低地部のため津波被害の懸念が大きく敬遠される傾向がある。中心となる価格帯は２００～３００㎡前後の画地で総額４００～６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧来からの戸建住宅が中心であり、古アパートも見られるが、近年新たなアパート建築は見られない。また、想定される建築費と賃料水準から見た場合、現下の市場環境においてはアパート投資の経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。従って規範性が高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件では臼杵市北部の同一需給圏内の類似地域から価格牽連性の認められる事例を採用したことから、市場性を反映した精度の高い比準価格を得た。また、大部分が自己利用建物の戸建住宅地域であって、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格の適用を断念した。よって、比較価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	臼杵駅　北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	臼杵市大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５
標準地の範囲
東	80 m
西	110 m
南	150 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14.5 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。古くからの住宅が大半を占め環境面がやや劣るほか、津波被害が懸念される沿岸部付近に位置しているため、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (2)臼杵湾の北側部分に広がる日当たりの優れた海岸埋立造成住宅地域であるが、市中心部と商業施設まで距離があることや津波の被害が想定されることから、需要は少なく地価の下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は県平均と比較し大きく減少している。中心市街地においても沿岸部を中心に需要は弱含みにある。また取引件数も減少傾向にある。 (2)臼杵市の人口減少は著しく、減少率は県全体を大きく上回っている。一方、住宅着工件数は低下した一昨年と比較して増加した昨年並に回復している。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動は見られない。古くからの住宅が大半で建て替えや新築需要等の動きは少ない。 (2)臼杵湾北側で日照に優れるが、津波被害の懸念から海岸部低地での新規住宅建築は少なく、比較的大規模な画地には太陽光発電施設の設置もみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	臼杵Ｏ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,391 円／平米 5万7,495 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,688 円／平米 6万1,783 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,896 円／平米 6万2,470 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	臼杵Ｏ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,361 円／平米 7万7,231 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,137 円／平米 7万3,185 円／坪
標準価格 平米 坪	2万253 円／平米 6万6,956 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	臼杵Ｚ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,752 円／平米 7万1,912 円／坪
推定価格 平米 坪	2万706 円／平米 6万8,454 円／坪
標準価格 平米 坪	2万915 円／平米 6万9,145 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	臼杵Ｚ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,671 円／平米 8万4,868 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,466 円／平米 8万4,191 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,636 円／平米 7万4,835 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情