路線価 (2023) 大分県臼杵市大字臼杵字新町627-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 臼杵市大分県臼杵市大字臼杵字新町６２７番１
価格時点	2023 年
駅名	臼杵駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	940万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	938万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,193 円／坪 1平米 5万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は臼杵市中心市街地及びその周辺部の混在地を含む商業地域。需要者の中心は地場企業、個人事業主等である。街路整備事業により、周辺地域への交通アクセスや回遊性等は向上したものの地価浮上の要因には至っていない。また郊外部の路線商業地と比較して割高感もあり、地価は下落傾向が続いている。土地は２００㎡程度で総額９００万円～９５０万円程度が相場である。 (2) 同一需給圏は、臼杵城下に広がる複数の商店街からなる古くからの商業地域である。歴史ある城下町としての景観を保護しつつ、観光中心地としての機能整備に地域及び行政が一体となって現在取り組んでいるが、空き店舗がまだ散見される状況である。典型的な需要者としては、市内外の中小飲食業者や主に土産物を扱う小売業者であり、中心となる価格帯は、１５０～２００㎡規模の画地で総額８００～１，１００万円程度であると認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 代替性が高い取引事例を基に比準価格を試算しており規範性は高い。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また商業地域ではあるが自用目的の取引が主であり、収益性が地価へ与える影響は小さい。従って、規範性が高い取引事例により算定した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件では同一需給圏内の類似地域から価格牽連性の認められる事例を採用し、検討を加えた結果、市場性を反映した比準価格を得た。また、小規模ながら現在もなお市を象徴する自営店舗が多く存在し、投資採算性に見合う賃料水準の形成には至っておらず、収益価格は低位に求められた。そこで、不動産市場の動向を見定めながら、収益価格について考慮をはらいつつ比準価格を重視し、代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	臼杵駅　北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	臼杵市大分県臼杵市大字臼杵字新町６２７番１
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	40 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	景観形成重点地区および景観形成防火地区に指定
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)城下町の街並みを残す中心部の商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。大型店が見られる郊外の路線商業地と比較して集客力は低調であるため、地価は下落傾向が持続すると予測する。 (2)江戸時代から臼杵を代表する商業地域であり、高速道路開通以降、臼杵城周辺環境整備に伴う観光中心地として再生を図っているが、住民の高齢化もあり商況は芳しくないため需要は低迷し地価下落は続くと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業背後地人口の減少に伴い、臼杵市内の商業地の地価は全般的に下落基調にある。特に相対的に割高な中心部の地価の下落幅が大きい。 (2)臼杵市の人口減少は著しく、減少率は県全体を大きく上回っている。一方、住宅着工件数は低下した一昨年と比較して増加した昨年並に回復している。
地域要因
(1)古い街並みを残す観光商業地としての色合いが強く、都市計画道路事業が行われたものの、地価は依然下落基調にある。 (2)市中心商業地域であるが、郊外路線商業地域の発展により、競争力が失われつつあり、臼杵城周辺環境整備に伴う観光商業地として再生を図っている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	臼杵Ｈ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字臼杵字新町６２７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,404 円／平米 14万3,494 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,274 円／平米 14万3,064 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,701 円／平米 17万924 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	臼杵Ｕ２２公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字臼杵字新町６２７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,045 円／平米 14万8,919 円／坪
推定価格 平米 坪	4万622 円／平米 13万4,296 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,057 円／平米 15万2,264 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	3.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	臼杵Ｚ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字臼杵字新町６２７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,125 円／平米 4万85 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,357 円／平米 10万6,972 円／坪
標準価格 平米 坪	5万716 円／平米 16万7,667 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯Ｔ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県臼杵市大字臼杵字新町６２７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,936 円／平米 21万1,372 円／坪
推定価格 平米 坪	6万398 円／平米 19万9,676 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,632 円／平米 19万531 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情