路線価 (2023) 大分県臼杵市大字江無田字北側240-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 臼杵市大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外
価格時点	2023 年
駅名	臼杵駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,720万 円 (820 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,720万 円 (820 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円／坪 1平米 4万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は臼杵市内の混在地を含む路線商業地域を中心とした地域。需要者は店舗、営業所等を経営する県内外の法人である。一定の交通量を有する幹線県道沿いに位置するが、集客力を有する店舗の集積度はやや劣るほか、背後地人口の減少等により、地価は微減基調にある。土地は８００㎡程度で総額３，５００万円～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、店舗・営業所等が立地可能な津久見市北部から大分市東部に通じる幹線道路沿いに展開する路線商業地域を含む圏域である。主としてＪＲ線の西側の国道２１７号沿いと東側の県道臼杵坂ノ市線沿道に分けられ、いずれの地域も高速ＩＣ付近の郊外路線商業地域と比較して競争力はやや劣る。典型的な需要者は、沿道型サービス業を展開する法人又は地元業者であり、中心となる価格帯は１，０００㎡前後の画地で総額４，５００万円前後と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 代替性が高い取引事例を基に比準価格を試算しており規範性は高い。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また商業地域ではあるが自用目的の取引が主であり、収益性が地価へ与える影響は小さい。従って、規範性が高い取引事例により算定した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件では価格牽連性の認められる事例を採用し検討を加えた結果、市場の実態を反映した比準価格を得た。一方、従来からある住居系建物と地場企業中心の中小規模店舗が混在する未だ発展段階にある路線商業地であるため、収益価格は低位に求められた。そこで、不動産市場の動向を見定めながら、収益価格については考慮を払いつつ比準価格を重視し、代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	臼杵駅　北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	248 坪 (820 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	臼杵市大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外
標準地の範囲
東	260 m
西	250 m
南	200 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28.5 m
奥行き	28 m
面積	800 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。自動車交通量は多く繁華性は良好な地域であるが、背後地人口の減少が続くため地価は微減傾向で推移すると予測する。 (2)市街地中心部に近い河口周辺の低地部に存し、競合する高速ＩＣ付近の郊外路線商業地域と比較して道路幅員及び交通量が劣るとともに、中小規模の店舗が中心で集客力等が劣後するため、地価は弱含みで推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万1,415 円 1平米 4万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業背後地人口の減少に伴い、臼杵市内の商業地の地価は全般的に下落基調にある。特に相対的に割高な中心部の地価の下落幅が大きい。 (2)臼杵市の人口減少は著しく、減少率は県全体を大きく上回っている。一方、住宅着工件数は低下した一昨年と比較して増加した昨年並に回復している。
地域要因
(1)沿道サービス型店舗の新規出店が見られる。自動車交通量は比較的多いが、商圏人口の減少により地価は微減傾向にある。 (2)市中心部から外縁部を走る環状線道路に通じる道路沿いに形成された地域として、既存店舗のほか近年ロード型小売店舗等の進出が見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	臼杵Ｈ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,404 円／平米 14万3,494 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,274 円／平米 14万3,064 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,764 円／平米 15万7,908 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	臼杵Ｕ２２公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,732 円／平米 8万5,070 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,859 円／平米 11万8,550 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,945 円／平米 14万5,282 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	3.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	臼杵Ｈ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,031 円／平米 11万2,506 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,643 円／平米 11万7,836 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,991 円／平米 15万2,046 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯Ｏ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万880 円／平米 16万8,209 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,398 円／平米 16万3,310 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,210 円／平米 15万2,770 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	佐伯Ｔ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万587 円／平米 10万1,121 円／坪
推定価格 平米 坪	4万701 円／平米 13万4,558 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,073 円／平米 14万9,011 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情