路線価 (2023) 大分県臼杵市大字野田字竹ノ下314-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 臼杵市大分県臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１
価格時点	2023 年
駅名	上臼杵駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (670 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (670 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円／坪 1平米 4万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は臼杵市内の混在地を含む路線商業地域を中心とした地域。需要者は店舗、営業所等を経営する県内外の法人である。店舗の集積度は高く交通量も多い路線商業地を形成しているが、背後地人口の減少等により、地価は微減基調にある。土地は６７０㎡程度で総額３，０００万円～３，５００万円程度である。 (2) 同一時給圏は、店舗・営業所等が立地可能である臼杵市西部を中心に津久見市から大分市東部へ通じる幹線道路沿いに展開する路線商業地域を含む圏域である。道路整備状況、大型店舗集積度や交通量等の点から臼杵市内では市場競争力の高い路線商業地域である。典型的な需要者は、沿道型サービス業を展開する法人又は地元業者であり、中心となる価格帯は５００～１，０００㎡前後の画地規模で総額２，４００～４，８００万円前後であると認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 代替性が高い取引事例を基に比準価格を試算しており規範性は高い。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また商業地域ではあるが自用目的の取引が主であり、収益性が地価へ与える影響は小さい。従って、規範性が高い取引事例により算定した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、類似する標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域から価格牽連性のある事例を採用し、市場性を反映した比準価格を得た。また、高速ＩＣに近接し大型ホームセンター等の大型施設が集積する地域であるが、新規出店が乏しく賃料水準を保守的に設定したことで収益価格は相対的に低位に求められた。そこで、市内路線商業地に設けられた標準地との価格均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を見定めながら、収益価格について考慮を払いつつ、比準価格を重視し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上臼杵駅　西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	202.7 坪 (670 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	臼杵市大分県臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１
標準地の範囲
東	180 m
西	500 m
南	260 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	30 m
面積	660 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。集客力を有する店舗が多く集まる等繁華性は良好な地域であるが、背後地人口の減少により地価は微減傾向が持続すると予測する。 (2)高速ＩＣに接続する路線商業地域であり、市内の商業地域の中では大型店舗の集積度が高いものの、コロナ禍により一旦減少した人出の回復が完全ではないことから、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業背後地人口の減少に伴い、臼杵市内の商業地の地価は全般的に下落基調にある。特に相対的に割高な中心部の地価の下落幅が大きい。 (2)臼杵市の人口減少は著しく、減少率は県全体を大きく上回っている。一方、住宅着工件数は低下した一昨年と比較して増加した昨年並に回復している。
地域要因
(1)取引等の動きは極めて少ない。店舗等の集積度は良好で自動車交通量も多いが、商圏人口の減少が続いている。 (2)高速ＩＣへ接続する幹線道路沿いに存する、市内随一の大型商業施設が集積する路線商業地域であるが、新規出店は乏しい状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	臼杵Ｈ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,404 円／平米 14万3,494 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,274 円／平米 14万3,064 円／坪
標準価格 平米 坪	5万613 円／平米 16万7,327 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	臼杵Ｕ２２公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,732 円／平米 8万5,070 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,859 円／平米 11万8,550 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,631 円／平米 15万4,162 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	3.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	臼杵Ｈ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	臼杵市
地域	大分県臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,031 円／平米 11万2,506 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,643 円／平米 11万7,836 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,626 円／平米 16万758 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯Ｏ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万880 円／平米 16万8,209 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,398 円／平米 16万3,310 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,716 円／平米 16万1,055 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情