路線価 (2023) 大分県津久見市徳浦本町712外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 津久見市大分県津久見市徳浦本町７１２番外
価格時点	2023 年
駅名	津久見駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	302万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	303万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、津久見市北部の徳浦地区等を中心とする郊外の既成住宅地域一帯。需要者は、同圏域内に地縁性を有する個人が中心と想定される。津久見市においては人口減少や高齢化の進行等の構造的要因のほか、区画整然とした住宅地域や内陸の住宅地域の需要が高く、郊外の既成住宅地域の需要は総じて低い。土地は１８０㎡程度で３００万円程度が需要の中心となっており、新築の戸建物件の供給は殆ど見られない。 (2) 同一需給圏は津久見市郊外部の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の地縁的選好性を有する個人である。津久見市の住宅需要はほとんど分譲住宅地等の区画整然としたエリアに流れており、さらに人口の減少による住宅需要の低迷から市場参加者が乏しく取引件数が少ない。このように取引自体が少ないことから中心となる価格帯は見出し難いものの、過去の取引も踏まえると土地総額は概ね３００万円～４００万円程度が需要の中心になるものと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は無く、賃貸市場が形成されていない。圏域内においては自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であるほか、住宅地の場合は取引価格を指標として価格形成されることが一般的であることから、類似の取引事例より試算され市場の実態を反映していると認められる比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 主たる需要者は個人であり、代替競争関係にある不動産との比較に基づく市場性を重視する傾向にある。取引事例については自用目的の類似事例を収集し得ており、比準価格の規範性及び信頼性は高い。一方、自用目的の取引が支配的であるため、収益還元法は適用できなかった。従って、本件においては需要者の行動原理を適正に反映している比準価格を採用し、類似の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津久見駅　北西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農家住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	県立自然公園（普通）-県立公(普通)
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津久見市大分県津久見市徳浦本町７１２番外
標準地の範囲
東	180 m
西	270 m
南	35 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	県立自然公園（普通）-県立公(普通)
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の既成住宅地域で、今後は衰退傾向で推移すると予測する。地縁的選好性が強い地域であることから需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)津久見市郊外部に位置する徳浦地区の既成住宅地域であり、人口の減少による住宅需要の低迷や地緑的選好性が強いことから住宅需要は限定的であり、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は姫島村に次いで県内２番目に高く、地域経済全体の低迷が続いている。 (2)基幹産業であるライム産業はコロナ禍の影響により停滞したほか、依然として人口減少が持続しており、地域経済の先行きは不透明である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、地縁的選好性が強い既成住宅地域のため選好性は低い。 (2)環境面及び利便性等に劣るほか、地縁的選好性が強く需要者が限定的であり、土地需要は少ないため、地価は下落傾向が持続するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	津久見Ｌ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	津久見市
地域	大分県津久見市徳浦本町７１２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,167 円／平米 5万6,754 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,350 円／平米 5万4,053 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	津久見Ｘ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	津久見市
地域	大分県津久見市徳浦本町７１２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,906 円／平米 3万9,361 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,268 円／平米 5万476 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,312 円／平米 5万3,927 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	津久見Ｌ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	津久見市
地域	大分県津久見市徳浦本町７１２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,138 円／平米 5万46 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,620 円／平米 5万4,946 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,294 円／平米 5万3,868 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情