路線価 (2023) 大分県津久見市中央町760-53内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 津久見市大分県津久見市中央町７６０番５３内
価格時点	2023 年
駅名	津久見駅 から 360m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	9,920万 円 (2199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,101 円 1平米 4万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	9,940万 円 (2199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,431 円／坪 1平米 4万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、津久見市のほか隣接する佐伯市や臼杵市等の幹線道路沿線及びその周辺の商業地域一帯。需要者は、県内資本の事業者が中心である。津久見市の商況として、大分市や臼杵市等への顧客流出が続いているため新規出店意欲は総じて低く、商業需要は依然として低い。規模により価格帯にバラツキはあるが、土地単価は概ね４５，０００～５０，０００円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ね津久見市及び隣接都市の中心部周辺の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は主に路線沿いに店舗展開している県内外の法人のほか、地元事業者も想定される。スーパー、各種店舗等が建ち並び、比較的繁華性は高いものの、当市においては高齢化及び過疎化の進行が著しく購買力の低下が懸念されるため需要は弱含みである。また、取引の中心となる価格帯は様々であり、見出すのは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 津久見市内では商業用途の賃貸物件の需要が弱く投下資本に見合う賃料水準が形成されていないこと、また建築資材や労務費が高騰していることから収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は代替性を有する複数の取引事例を基に試算されており市場の実態を反映していると認められるため、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格及び収益価格を得たが、やや開差が生じた。積算価格は既成市街地に存するため試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例より得たもので、客観的合理的価格といえる。収益価格は当該地域が低層店舗地を標準としており、土地価格に見合う純収益を収受することが難しく、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津久見駅　北方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	665.2 坪 (2199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	スーパー、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津久見市大分県津久見市中央町７６０番５３内
標準地の範囲
東	140 m
西	100 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)スーパーやホテル、小売店舗等が集積する商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。当地域への商業集積は進んでいるが動きは鈍く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)国道沿いに店舗、ホテル等が建ち並ぶ商業地域であり、規模の大きい画地が多く、駐車場が確保可能なため顧客誘引力を有するが、過疎化等により購買力の低下が懸念され、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万1,415 円 1平米 4万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万1,084 円 1平米 4万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少と高齢化の進行により購買力が低下している上、大分市や臼杵市への顧客流出は続いており、地域経済の低迷が続いている。 (2)基幹産業であるライム産業はコロナ禍の影響により停滞したほか、依然として人口減少が持続しており、地域経済の先行きは不透明である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、近隣地域の東側に市役所庁舎の移転計画が表明されている。 (2)人口減少や他市への顧客流出のほか、コロナ禍の影響とも相まって衰退傾向を示しており、地価は微減傾向が持続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	津久見Ｌ２２公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	津久見市
地域	大分県津久見市中央町７６０番５３内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,515 円／平米 12万719 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,280 円／平米 15万3,002 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	津久見Ｌ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	津久見市
地域	大分県津久見市中央町７６０番５３内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,373 円／平米 11万6,943 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,833 円／平米 14万8,218 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	佐伯Ｔ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	佐伯市
地域	大分県津久見市中央町７６０番５３内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,936 円／平米 21万1,372 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,267 円／平米 20万2,549 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,876 円／平米 15万4,972 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情