路線価 (2023) 大分県竹田市大字拝田原字山下229-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 竹田市大分県竹田市大字拝田原字山下２２９番１外
価格時点	2023 年
駅名	豊後竹田駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,800万 円 (1884 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,800万 円 (1884 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円／坪 1平米 3万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、竹田市及び隣接する豊後大野市の中心市街地並びに主要幹線道路沿線一帯である。主な需要者は、地場の商工業者や医療機関等であるが、幹線沿いでは域外事業者の需要も見込まれる。竹田インター開通後も観光効果は限定的で、国道５７号沿線におけるロードサイド店舗の出店は一巡する一方、駐車場確保難もあって中心市街地の需要も停滞している。取引単価や画地規模はまちまちであり、需要の中心価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は、竹田市及び豊後大野市内の路線商業地域、並びに竹田市中心市街地内の商業地域一帯。主たる需要者は小売業や飲食業等を営む法人や個人事業者と判断する。竹田市は大分県内でも人口減少率が高いため現在の商業集積規模で消費需要を概ね満たしていることから、店舗の新規出店の可能性は低い。土地の中心となる価格帯は、取引が少なく規模も様々であるため見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は比準価格よりも相当に低位に試算されたが、これは賃貸市場の成熟の程度が低く、自用を前提に形成された土地価格に見合った賃料水準が形成されていないためと思われる。よって、価格牽連性の高い事例を重視して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、総額面から見た市場の動向を勘案するとともに、代表標準地との価格均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊後竹田駅　南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	569.9 坪 (1884 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	竹田市大分県竹田市大字拝田原字山下２２９番１外
標準地の範囲
東	120 m
西	60 m
南	60 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	60 m
面積	1680 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平成３１年１月に中九州自動車道の竹田ＩＣが開通したが、近傍に著名な観光施設がない近隣地域にはプラス効果が少なく、ロードサイド店舗出店の一巡もあって地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)小売店舗等が立地する国道５７号沿いの路線商業地域であるが、居住人口の減少や高齢化の進行により商業施設の集積は望み難い。地価は弱含み傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化の進行により、竹田市の地域経済が衰退傾向にある中で、商業地需要は低迷している。 (2)新型コロナ第８波が拡大している。個人消費は持ち直しており、住宅投資は横ばい圏内となっている。全体的に景気は持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はない。 (2)地域要因に格別の変動は無い。中九州横断道路の朝地ＩＣ～竹田ＩＣが２０１９年１月に開通し、現在は竹田～阿蘇市波野間の工事が進められている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	竹田Ｎ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	竹田市
地域	大分県竹田市大字拝田原字山下２２９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,670 円／平米 5万1,805 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,093 円／平米 8万9,569 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,503 円／平米 10万4,149 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	豊後大野Ｋ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県竹田市大字拝田原字山下２２９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,030 円／平米 4万9,689 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,487 円／平米 7万7,648 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,109 円／平米 10万2,846 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	竹田Ｎ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	竹田市
地域	大分県竹田市大字拝田原字山下２２９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,389 円／平米 5万876 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,915 円／平米 6万5,839 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,750 円／平米 5万8,682 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	豊後大野Ｋ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県竹田市大字拝田原字山下２２９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,985 円／平米 10万5,742 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	竹田Ｎ２２公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	竹田市
地域	大分県竹田市大字拝田原字山下２２９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,902 円／平米 5万5,878 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,070 円／平米 6万3,045 円／坪
標準価格 平米 坪	3万858 円／平米 10万2,017 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情