路線価 (2023) 大分県豊後高田市玉津字立畑746-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 豊後高田市大分県豊後高田市玉津字立畑７４６番３
価格時点	2023 年
駅名	宇佐駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	287万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	287万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円／坪 1平米 1万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊後高田市街地近郊の住宅地域。需要者は豊後高田市に地縁を有する個人または豊後高田市内の勤労者世帯である。街路の狭い既存住宅地域であるが、高台地における土地取引は堅調である。市場における中心価格帯は土地２５０㎡程度で３００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、市中心部から玉津地区を中心とした既成住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する者であるが、周辺部への通勤者で戸建住宅用地取得を目的とする個人も含まれる。周辺の街路整備が進み、大型商業施設にも近く、高台地への選好性からも地価は強含みであったが、最近は平坦地に比べ取引件数は減少、成約価格は低目傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模により幅はあるが、土地で２５０㎡程度で２５０～３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。標準地周辺にはアパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため収益還元法は採用しなかった。よって本件では、地域的類似性を有する自己使用目的の取引事例を中心とする比準価格を採用し、不動産の需給動向も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 街路条件が劣る在来住宅地域で、周辺にアパート等収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。自用目的での取引が中心であることから、不動産市場の需給動向を示す比準価格を標準に、周辺の標準地、基準地との均衡並びに地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇佐駅北東方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊後高田市大分県豊後高田市玉津字立畑７４６番３
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	100 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺部での道路拡幅工事完了により交通利便性が向上したことで、高台の住宅地の需給動向は安定しており、地価は横ばいで推移すると予測する。 (2)周辺部での道路拡幅工事により市街地への交通利便性が向上したことや、高台地への選好性で新規分譲もみられが、平坦地での新規分譲地の需要も高く、街路条件の劣る地域では、地価はやや弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費は持ち直しているなか、少子高齢化により人口は減少傾向にあるが、定住・移住促進政策により社会増となり人口減少が緩和されている。 (2)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等緩やかな持ち直しがみられる。当市の住宅投資は回復傾向にあり、貸家が前年より増加している。
地域要因
(1)周辺道路の拡幅工事が完了後、市街地への交通利便性等が向上しており、高台地への需要は安定している。 (2)地域要因に特段の変化はないが、平坦地域での新規宅地供給、高台地でも街路条件の優る地域での需要が優り、当該地域の需要はやや弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	豊後高田Ｃ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後高田市
地域	大分県豊後高田市玉津字立畑７４６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,357 円／平米 2万4,322 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,318 円／平米 3万7,417 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,444 円／平米 3万7,834 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	豊後高田Ｗ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後高田市
地域	大分県豊後高田市玉津字立畑７４６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万555 円／平米 3万4,895 円／坪
推定価格 平米 坪	1万881 円／平米 3万5,973 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,576 円／平米 3万8,270 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	豊後高田Ｃ２２公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後高田市
地域	大分県豊後高田市玉津字立畑７４６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万735 円／平米 3万5,490 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,436 円／平米 4万4,419 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,415 円／平米 3万7,738 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	豊後高田Ｗ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後高田市
地域	大分県豊後高田市玉津字立畑７４６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,824 円／平米 4万2,396 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,824 円／平米 4万2,396 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,086 円／平米 4万3,262 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	豊後高田Ｗ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後高田市
地域	大分県豊後高田市玉津字立畑７４６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,813 円／平米 3万2,442 円／坪
推定価格 平米 坪	9,813 円／平米 3万2,442 円／坪
標準価格 平米 坪	9,372 円／平米 3万984 円／坪
査定価格 平米 坪	9,370 円／平米 3万977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情