路線価 (2023) 大分県杵築市大字南杵築字丹伏2164-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 杵築市大分県杵築市大字南杵築字丹伏２１６４番１０
価格時点	2023 年
駅名	杵築駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	394万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,459 円 1平米 1万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	394万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,459 円／坪 1平米 1万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市街地中心部及び中心部近郊の住宅地域一円である。需要者の中心は、住宅取得目的の３０～５０代のファミリー層であり、以前は底堅い住宅需要がみられたが、人口減少・高齢化の進行等の影響により、住宅地域の需要が総じて弱含みで推移している。なお近隣地域及び周辺地域は一部道路が狭隘な地域も散在するものの、市内においては比較的利便性が高く、土地は４００～８００万円程度、新築の戸建物件は２４００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は南杵築を中心とした市街地中心部及び近郊の住宅地域である。典型的な需要者は、住宅取得を目論む市内在住のファミリー層で、割安感があり一定の需要は見込まれるものの、人口減少や高齢化の影響により需要は弱含みが続いており、今後も地価の下落傾向は続くと思料される。中心となる価格帯は土地で４００～５５０万程度、新築戸建住宅で２２００万～２５００万程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の取引が主であり、規範性の高い取引事例より比準価格を試算した。標準地周辺にはアパート等の賃貸物件がほとんど見られず、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格を試算することは出来なかった。なお居住の快適性・利便性が重視される住宅地域では、需要者は意思決定に際し市場性を判断基準にすると考えられるため、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性が高い事例を採用し求めた実証的な試算価格である。近隣地域はアパート等の収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場参加者が多く、取引価格水準が最も重視される。従って市場の特性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	杵築駅北東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杵築市大分県杵築市大字南杵築字丹伏２１６４番１０
標準地の範囲
東	110 m
西	120 m
南	110 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	４．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)通称「南台」の西側に位置する古くからの住宅地域であり、地域要因の大幅な変動は見込めないほか、市内における人口減少等の影響により、土地需要は弱含みで推移しており、地価は微減傾向が持続するものと予測する。 (2)市街地西部に位置する利便性の良い既成住宅地域で、現状維持程度で推移するものと予測する。値ごろ感はあるが、売り物件が多く見られる状況下で住宅着工も減少傾向にあり、地価はやや下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,459 円 1平米 1万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が進む中、市は財政危機に直面し、各種施設の廃止やイベント等も中止され、コロナ禍の影響により観光客数も減少している。 (2)コロナの影響からは回復しつつあるが、人口減少、高齢化が進む中、市は財政危機に直面し、地価は総じて弱含みで推移している。
地域要因
(1)地域要因の変動はないが、市街地近郊の住宅地域については、人口減少、高齢化等の進行により、地価は引続き微減傾向で推移している。 (2)利便性が良好な市街地周辺部の住宅地域については一定の需要が見られるものの、地価は引き続きやや下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	杵築Ｅ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	杵築市
地域	大分県杵築市大字南杵築字丹伏２１６４番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,922 円／平米 5万2,638 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,820 円／平米 5万5,607 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,070 円／平米 6万3,045 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	杵築Ｔ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	杵築市
地域	大分県杵築市大字南杵築字丹伏２１６４番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,913 円／平米 2万9,466 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,094 円／平米 6万3,125 円／坪
標準価格 平米 坪	2万709 円／平米 6万8,464 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	杵築Ｔ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	杵築市
地域	大分県杵築市大字南杵築字丹伏２１６４番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,254 円／平米 3万7,206 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,840 円／平米 4万9,061 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,173 円／平米 6万3,386 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情