路線価 (2023) 大分県杵築市大字杵築字北浜665-281 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 杵築市大分県杵築市大字杵築字北浜６６５番２８１
価格時点	2023 年
駅名	杵築駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,620 円／坪 1平米 3万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、杵築市中心部の商業地域や隣接市町を含む幹線道路沿いの商業地域の範囲である。需要者の中心は、店舗経営を目的とする市内の個人や法人、並びに県内外の法人等も想定される。市内の商業地域では商業集積度と購買力が均衡しているため新規出店の余地が少なく、商業地需要は低調である。また圏域内の画地規模の相違が大きく、取引も少ないため需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は、杵築市中心部の商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域である。典型的な需要者は、店舗経営を目論む市内の個人及び法人であるが、すでに商業地として頭打ちの状況であり、新規出店もほぼ見られていない。商業地需要は人口減少等の影響を受け軟調に推移し、今後も引き続き地価は下落傾向が続くと思料される。また、商圏内は画地規模の相違が大きく、取引も少ない事から中心となる価格帯は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。収益価格は、賃貸需要の低さから賃料水準が低く、実際使用容積率も低いため精緻に試算したが低位になった。なお近隣地域は自用地が多く、需要者は自用の店舗用地等の取得目的で市場に参加し、取引価格水準が重視されているため、商業地域ではあるが比準価格の規範性が高い。よって、比準価格を中心に収益価格を関連付けて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性が高い事例を採用し求めた実証的な試算価格である。収益価格は、精密に試算したが地価に対して賃料水準が低く、低位となった。近隣地域は自用地が多く、需要者の多くは自用の店舗用地として取得することを目的としており、取引価格水準が重視されるため、商業地ではあるが比準価格の規範性が高い。よって、比準価格を中心に収益価格を関連付けて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	杵築駅北東方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模店舗、中小小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	杵築市大分県杵築市大字杵築字北浜６６５番２８１
標準地の範囲
東	270 m
西	120 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	23 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地元住民を顧客とする店舗が建ち並ぶほか、空店舗も散見され商業地域であり、商圏人口の減少による商況の低迷、及び土地需要の減退等の影響により、地価は引続き微減傾向で推移するものと予測する。 (2)地元住民を顧客とする店舗が建ち並ぶほか、空店舗も散見される商業地域であり、商圏人口の減少による商況の低迷、及び土地需要の減退等の影響により、地価は引き続き微減傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万6,620 円 1平米 3万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が進む中、市は財政危機に直面し、各種施設の廃止やイベント等も中止され、コロナ禍の影響により観光客数も減少している。 (2)人口減少、高齢化が進む中、市は財政危機に直面し、商業地も衰退が続いており、地価は総じて弱含みで推移している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はないが、地元顧客中心の店舗が多く商圏人口の減少による商況の低迷が続いており、地価は引続き微減傾向が持続している。 (2)市内中心部の路線商業地域で、一定の繁華性は認められるものの、地域経済の衰退によりで、地価は引き続き下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	杵築Ｔ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	杵築市
地域	大分県杵築市大字杵築字北浜６６５番２８１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,301 円／平米 8万339 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,299 円／平米 8万3,638 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,506 円／平米 12万689 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	杵築Ｔ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	杵築市
地域	大分県杵築市大字杵築字北浜６６５番２８１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,236 円／平米 7万6,818 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,004 円／平米 7万6,051 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,681 円／平米 11万1,349 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	杵築Ｔ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	杵築市
地域	大分県杵築市大字杵築字北浜６６５番２８１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,815 円／平米 6万2,202 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,139 円／平米 5万9,968 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,520 円／平米 9万4,287 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	杵築Ｔ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	杵築市
地域	大分県杵築市大字杵築字北浜６６５番２８１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,776 円／平米 9万8,439 円／坪
推定価格 平米 坪	3万80 円／平米 9万9,444 円／坪
標準価格 平米 坪	4万485 円／平米 13万3,843 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情