路線価 (2023) 大分県宇佐市大字川部字上ノ土井814-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 宇佐市大分県宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外
価格時点	2023 年
駅名	柳ケ浦駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	800万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	793万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円／坪 1平米 1万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧宇佐市内のうち郊外の住宅地域である。需要の中心は、市内居住者の中でも地縁者である。郊外における住宅地の取引はもともと少ないが、周辺に低価格の小規模分譲地が増えたことで、在来住宅地は割安感が解消されつつあり需要は低迷している。画地規模がまちまちであり、地縁的選好性も強いことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、宇佐市郊外の農家住宅、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺には農地が存する。需要者の中心は、当該地域に地縁を有する者にほぼ限られ、圏外からの流入はほぼ見受けられないことから、人口減少、高齢化により需要は弱い状態が続いている。取引の中心となる価格帯は、規模によりまちまちであるが、概ね土地３００万～９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法は適用できなかった。また、近隣地域は農家住宅も見られる在来住宅地域で賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用もできなかった。自用目的の取引が中心であることから、実勢を反映した比準価格を妥当と判断するとともに、標準地との検討を踏まえ、単価と総額のバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成住宅地域であり原価法は適用できなかったほか、賃貸物件の見られない地域であるため賃貸市場が未成熟であり、収益還元法の適用も断念した。利用状況等の類似した取引事例を採用して得られた比準価格は、市場性を反映した実証的価格であり規範性が高く、説得力を有する。したがって、比準価格を標準とし、周辺の公示地価格との均衡及び市場動向等についても検討を加えたうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	柳ケ浦駅　南方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	199.9 坪 (661 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農家住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇佐市大分県宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外
標準地の範囲
東	90 m
西	80 m
南	140 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	36 m
面積	650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道背後の農住混在地域で、市役所への接近性は優れるものの地縁的選好性が強く、依然として需要が乏しい状況が続いていることから、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (2)一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ県道背後の既成住宅地域である。周辺地域では未利用地の宅地化もみられるが、既成住宅地域においては動きは少なく、需要は弱い状況で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が著しい市勢にあって住宅地の需要は今後減少することが見込まれるものの、利便性、住環境等の選別が進み二極化が進行している。 (2)高齢化・過疎化で住宅地需要が長期的に減退し、住宅取得意欲は弱いが、利便性の高い地域や街路事業が進む地域の需要は概ね安定している。
地域要因
(1)県道直背後の農住混在地域で変容に乏しく、地域要因の変動は見受けられない。 (2)地域要因に変化はなく、一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ県道背後の既成住宅地域であり、圏外からの流入はほぼなく、需要は弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇佐Ｗ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,091 円／平米 3万55 円／坪
推定価格 平米 坪	9,073 円／平米 2万9,995 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,860 円／平米 3万9,209 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇佐Ｒ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,842 円／平米 3万9,150 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,105 円／平米 4万3,325 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,327 円／平米 3万7,447 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇佐Ｒ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,815 円／平米 3万2,448 円／坪
推定価格 平米 坪	9,776 円／平米 3万2,319 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,722 円／平米 3万8,753 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宇佐Ｄ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,340 円／平米 5万714 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,083 円／平米 5万3,170 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,258 円／平米 4万525 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情