路線価 (2023) 大分県宇佐市大字四日市字野添1367-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 宇佐市大分県宇佐市大字四日市字野添１３６７番４
価格時点	2023 年
駅名	豊前善光寺駅 から 4200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	647万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	647万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円／坪 1平米 3万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇佐市中心部及びその周辺の商業地域である。需要の中心は地縁を有する個人事業者である。店舗経営者の高齢化に加え、郊外型店舗に顧客が流出している影響は依然として続いており、市の補助金を活用した空店舗対策等の効果が見られたが、厳しい経営状況を強いられている飲食業界を中心に、徐々にではあるが空店舗が増加しつつある。商業地の不動産取引が少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、宇佐市中心部の既成商業地域を中心として、周辺都市の商業地域及び商住混在地域にまで及ぶものと判断する。需要者は地元の個人店主や法人が主である。当該地域においては街なみ整備が行われ、需要が回復した時期もあったが、昨今は沿道型店舗が集積している地域に顧客が流れ、出店意欲は減退している。取引の中心となる価格帯は画地規模によってばらつきがあるが、概ね土地で５００万円～１，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法は適用できなかった。国道背後の在来商業地域で、店舗等の自用目的の取引が中心であり、賃貸需要は総じて弱いことから、自用目的の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺の標、基準地との均衡にも留意し、単価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であり、原価法は適用できなかった。宇佐市中心市街地周辺の商業地域に存する類似性の高い取引事例より得た比準価格は、市場性を反映しており実証的である。収益価格は、店舗の建築を想定して試算したが、当該地域においては、賃料収入目的の取引はほぼ見受けられず、自用目的の取引が多いことから低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、市場動向等の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊前善光寺　南方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗の中に銀行等が見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇佐市大分県宇佐市大字四日市字野添１３６７番４
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	28 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)四日市商店街の商業地域で、市からの補助金交付により空店舗対策が図られているものの顧客は頭打ちの状況が続いており、商況は低迷していることから、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (2)低層店舗等が建ち並ぶ既成商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、顧客は沿道型店舗が建ち並ぶ地域に流れ、需要は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,429 円 1平米 3万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高による消費マインドの低下、資材や原材料価格の高騰、人手不足による人件費の増加等、企業コスト負担が増加しており先行きは不透明である。 (2)既成商業地域では需要は減退しているが、店舗が集積している国道１０号沿道やフラワーロード２号線沿道の地域では需要は堅調である。
地域要因
(1)国道沿線に各種店舗が相次いで新規進出しているが、地域内である四日市商店街には大きな変容は見られない。 (2)地域要因に大きな変化はないが、既成商業地域であり、不動産取引や新規出店等の動きはほぼなく、投資意欲は減退している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇佐Ｓ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字四日市字野添１３６７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,206 円／平米 11万3,085 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,867 円／平米 11万1,964 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,699 円／平米 11万1,409 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇佐Ｗ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字四日市字野添１３６７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,630 円／平米 14万7,547 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,630 円／平米 14万7,547 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,734 円／平米 11万1,525 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇佐Ｗ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字四日市字野添１３６７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,918 円／平米 8万8,991 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,918 円／平米 8万8,991 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,975 円／平米 12万2,239 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宇佐Ｄ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字四日市字野添１３６７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,369 円／平米 9万7,094 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情